Банкротство застройщика что делать дольщику

 

Что делать и куда обращаться при банкротстве застройщика при долевом строительстве. Реальные способы возврата финансовых средств. На что могут рассчитывать дольщики при банкротстве застройщика. Порядок действий при банкротстве застройщика: что необходимо делать, куда нужно обращаться, а также какие сроки и преимущества есть у дольщиков — подробный обзор.

Реестр дел кредиторов

Существует также реестр, в котором находятся требованиям и дела кредиторов. В соответствии с общим правилом, которое действует для документа учета кредитором юридических лиц, должны вносится только требования по денежным компенсациям. В случае же долевого строительства в отдельном списке учитываются также все взыскания по жилой площади. Однако есть нюанс: использование этого реестра возможно только в случае, когда суд принимает банкротство застройщика в соответствии с параграфом 7 ФЗ-№127.

Если дольщик выяснит, что данный параграф в ходе судебного разбирательства не был применен, то он должен самостоятельно подать необходимое заявление в суд.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Нормативная база по теме

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

  • конкурсное производство – распределение активов фирмы;
  • внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.

Конкурсное производство

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

Как проверить застройщика на банкротство

Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.

Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство — через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» — «банкротство».

Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Преимущество статуса «Дольщик» и выставление требований

Законодательством РФ дольщикам предоставлена гораздо большая защита, что автоматически предоставляет им преимущества, недоступные остальным кредиторам. К таковым можно отнести:

  1. Очередность. В реестре закреплено четыре очереди, дольщики в которой занимают третье место. Выплаты остальным кредиторам будут производиться после дольщиков — это общий порядок.
  2. Форма компенсации. Основное преимущество, которое позволяет выбрать то, в какой форме должна производиться компенсация — финансово или недвижимостью. Первоначальные требования также могут быть изменены.
  3. Восстановление убытков. В случае, даже если все компенсировано, дольщики могут потребовать восстановление убытков, что были понесены при банкротстве застройщика.

Это позволяет быстрее получить возмещение ущерба, а также ускорить общую процедуру.

Фото 1

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

 

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

 

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

 

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

 

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

 

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

 

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

 

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

 

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

 

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

 

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

 

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоровДоговорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

 

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

 

Застройщик сдулся? Все потеряно? Нет, не все!
Защита прав дольщиков в суде, признание прав собственности, компенсация убытков
см. ЗДЕСЬ.

 

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

 

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

 

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

 

Здесь нужно пояснить подробнее.

 

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

 

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

 

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

 

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

 

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

 

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

 

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

 

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

 

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

 

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

 

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

 

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2019 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

 

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2019 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

 

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

 

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

 

Фото 2

На что могут рассчитывать дольщики

Преимуществом дольщиков является то, что законом установлено их право требовать возврата вложенных средств в любой удобной форме: деньгами или квартирой, тогда как юридические лица могут рассчитывать только на требование денег. Дело в том, что денежной массы должника часто не хватает на удовлетворение требований всех лиц, находящихся в реестре, даже после распродажи имеющегося имущества. И возмещения придется ждать очень долго, если вообще удастся что-то получить. А если дольщик затребует в качестве компенсации долю жилой площади, при удовлетворении требования судом, жилая площадь будет исключена из денежной массы и не может быть проданной. Она достается дольщику. Но здесь есть свои нюансы и условия.

Важно! Дольщик имеет право в любой момент изменить свое решение и вместо жилья затребовать деньги. Это целесообразно при возникновении определенных обстоятельств.

Способы получения жилья дольщиком при банкротстве застройщика

Кроме предъявления требований в денежном выражении, дольщики могут затребовать жилье при определенных условиях (это регулируется законодательством).

Варианты требований о передаче жилых помещений:

  1. Признать право собственности на квартиру. Это идеальный вариант, но возможен он только тогда, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, а также подписан акт приема и передачи жилого помещения между сторонами. При признании права собственности дольщик получает квартиру и оформляет свои права на нее. Но такое случается очень редко, так как компании чаще банкротятся на более ранних стадиях строительства.
  2. Передать жилой объект дольщикам. Такой вариант возможен, если дом уже принят комиссией, но акт не подписан. Люди соглашаются на получение квартир даже без отделки и без функционирования некоторых инженерных систем коммуникации, лишь бы получить что-нибудь. Недостроенный дом передается в пользование дольщикам при соблюдении определенных условий:
  • получено согласие более 50% кредиторов четвертой очереди;
  • после раздачи квартир остается имущество, реализация которого позволит выплатить должнику обязательные расходы;
  • строящийся объект не находится в залоге у третьих лиц;
  • квартир достаточно, чтобы разом удовлетворить требования всех участников проекта.
Читайте также: Продажа квартиры по переуступке ДДУ

Передать строящийся объект дольщикам для завершения строительства собственными силами. Этот способ наиболее затратный с экономической точки зрения. Дольщики создают кооператив и заканчивают строительство за счет собственных средств. Такой вариант целесообразен, когда строительная компания обанкротилась на последних этапах строительства и для завершения требуется сумма, которую под силу собрать дольщикам сообща. Передать недостроенный объект новому застройщику для завершения работ. Этот вариант хорош и выгоден для дольщика в том случае, когда проблемы у нынешнего застройщика возникли уже на начальных этапах стройки. Новый застройщик берет на себя все обязательства по долгам и завершает начатое дело, однако может затребовать дополнительные денежные средства от дольщиков для того, чтобы привести в порядок дела. В запущенных случаях, когда шансы получить возмещение от застройщика ничтожно малы, следует согласиться на такой вариант. Лучше найти еще немного средств, чем потерять все вложенное, да еще и остаться без жилья. Подобная практика введена с конца 2015 года.

Таким образом, какой вариант требований выбрать, зависит от ситуации и конкретно от того, на какой стадии строительства застройщик признан банкротом.

Дополнительные требования дольщиков

Кроме возврата финансовых вложений в денежной или натуральной величине, дольщик может подать иск в судебные инстанции для взыскания различных неустоек и компенсаций за моральный ущерб. К ним относятся:

  • компенсация морального ущерба, полученного дольщиком в связи со срывом сроков сдачи объекта;
  • компенсация неустойки, которая по условиям договора начисляется при его нарушении сторонами;
  • начисление и выплата процентов за то, что застройщик пользовался деньгами дольщика.

Получение подобных компенсаций и возмещений возможно при наличии ликвидных активов у обанкротившегося застройщика, которых хватает на покрытие требований всех кредиторов.

Сроки предъявления дольщиками требований

Вся информация, касательно начатых судом проверок, общедоступна. Все требования, что есть у дольщика касательно жилья должны быть внесены временным управляющим от суда в реестр. Помимо, он также должен выслать всем официально закрепленным кредиторам уведомление о начале процедуры наблюдения и конкурсного производства.

Дата получения письма станет моментом, с которого начинается исчисление срока. Теперь о его рамках: во время стадии наблюдения — 60 дней, во время конкурсного производства — 30 дней. Что делать, если уложится в этот период не удалось? Обращаться в суд и вносить данные через него.

Подготовка подачи заявления в суд на застройщика

Подготовка подачи заявления в суд на застройщика

Если строительная компания обратилась в судебную инстанцию с требованием оформить банкротство застройщика, дольщику необходимо, в первую очередь, подать заявление с прошением о внесении его в реестр кредиторов. С подобным заявлением необходимо обращаться в арбитражный суд, поскольку взысканием денежных средств с застройщика будет заниматься именно эта инстанция.

Процедура банкротства контролируется представителями строительной компании, которые нередко прибегают к такому виду махинации, как преднамеренное банкротство (оформление фиктивных задолженностей с целью не возвращать внесенные дольщиками средства). Данная деятельность преследуется по закону, поэтому дольщики имеют право подавать прошение на проверку наличия преднамеренного банкротства в деятельности застройщика.

Узнать, какие из строительных компаний в 2015 году признали свою несостоятельность и намереваются оформить банкротство, можно на официальном сайте Высшего арбитражного суда РФ.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Правовая защита дольщиков

Закон о долевом строительстве ФЗ-№214 был принят в 2004 году. Именно он регламентирует все отношения строительной компании и участника долевого строительства, гарантируя возврат денежных средств в случае инициирования процедуры банкротства или ликвидации фирмы.

Существует и закон ФЗ-№210, принятый в 2011 году для защиты интересов дольщиков. Согласно ему, при разорении строительной компании, участникам долевого строительства гарантируется возврат части вложенных денег или всей суммы полностью. Вернуть вложенные средства можно:

  • в денежном эквиваленте;
  • в натуральном выражении (потребовать жилплощадь).
Важно! Чтобы добиться возврата средств от компании, которая объявлена судом банкротом, нужно обращаться к грамотным юристам. Статья 126 «Закона о банкротстве» дает право разорившейся компании отказаться от выполнения своих долговых обязательств с момента признания ее банкротом.

Что делать, если застройщик объявлен банкротом

Информация о признании застройщика банкротом или начале процедуры носит общедоступный характер и публикуется в издании «Коммерсантъ». Если ваш застройщик оказался банкротом, в первую очередь нужно обратиться в арбитражный суд, где ведется дело о банкротстве застройщика, с заявлением на включение ваших требований в специальный реестр требований кредиторов. Обычно такое дело поручается арбитражному управляющему, который должен известить всех известных ему дольщиков строительства о начале процедуры банкротства и начать вести реестр требований и фиксировать требования дольщиков. Однако в таком важном деле не стоит полагаться на третьих лиц, а брать инициативу в свои руки.

Читайте также: В чем разница между договором ЖСК и ДДУ

Дело в том, что при банкротстве застройщику выгодно, чтобы суд рассматривал его дело по общему порядку, относящемся ко всем юридическим лицам. В данном случае в реестр требований можно включить только требования в денежном эквиваленте, а впоследствии от обязательств легко отказаться и аннулировать их в связи с несостоятельностью. Если в деле применяется новый параграф 7 ФЗ-№127, введенный в 2011 году для дополнительной защиты прав дольщиков, в реестр могут быть включены требования как в денежном эквиваленте, так и в натуральном выражении. Второй вариант иногда более надежный. Поэтому в случае начала судебного производства в отношении застройщика, важно выяснить, применяется ли в его деле о банкротстве параграф 7 закона ФЗ-127. И если нет, то нужно самостоятельно подать ходатайство в суд, чтобы дело рассматривалось в соответствии с измененным законом.

Если дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, последовательность его действий должна быть определена следующим образом:

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
  1. Включить свои требования к застройщику в специальный реестр, написав заявление и подав необходимый пакет документов в арбитражный суд, в котором ведется дело.
  2. Выяснить, какой порядок применяется для рассмотрения дела. Это можно сделать в электронной картотеке арбитражных дел на специальном интернет-ресурсе, указав необходимые данные по делу.
  3. Если применяется общий порядок, подать ходатайство в суд о применении параграфа 7 ФЗ-127.

Сроки включения требований в реестр

Дольщикам по закону дается определенный срок для предъявления требований к застройщику, в течение которого они должны написать заявление и представить подтверждающие документы. Сроки формирования реестра:

  • 1 месяц на стадии наблюдения;
  • 2 месяца после объявления компании банкротом и открытии конкурсного производства.

По истечении указанных сроков, шансы дольщика получить полное или частичное возмещение значительно понижаются. Если требования предъявлены после закрытия реестра, дольщик вносится в список в последнюю очередь и может получить компенсацию, если что-то останется после удовлетворения требований кредиторов, стоящих выше в списках.

Очередность дольщиков в реестре

Реестр требований кредиторов – это документ, который формируется на основании заявлений, поданных дольщиками. В нем указывается список тех, кто предъявил свои требования и устанавливается очередность погашения задолженности перед ними. Эта очередность установлена законом и имеет следующий вид:

  1. Первая очередь на удовлетворение требований у лиц, которым компанией был нанесен физический или моральный урон.
  2. Вторая очередность принадлежит работникам компании и строительных подрядчиков, которые организовывали работы по строительству. Им должна быть выплачена заработная плата.
  3. Третья очередность принадлежит физическим лицам, заключившим договор долевого участия и купившим квартиру у застройщика на этапе строительства.
  4. Четвертая очередность у юридических лиц, выступивших в роли кредиторов или инвесторов строительной компании.

Таким образом, дольщики могут рассчитывать на получение возмещения или возврат вложенных средств после погашения компенсаций и выплаты заплаты. Если сроки подачи заявления на включение требований в реестр пропущены, требования дольщика удовлетворяются в последнюю очередь по возможности.

Что делать гражданам

Фото 4

Действия дольщика при банкротстве направлены на возврат уплаченных средств или получение готовой квартиры. Есть несколько способов, как гражданин может этого добиться. Ключевой вариант, если застройщик обанкротился – включение претензий в реестр кредиторов. Что именно делать дольщикам в этой ситуации:

Внимание! Требования дольщики предъявляют не в арбитражный суд, как при обычном банкротстве, а конкурсному управляющему. Если проигнорировать этот порядок, можно упустить драгоценные сроки возврата денег.

Заявление о включении в реестр

Это ключевой момент активности гражданина, к которому нужно подойти очень внимательно. Со дня получения уведомления о том, что застройщика признали банкротом, у дольщика есть три месяца на подготовку заявления, сбор документов и предъявление требований в реестр. Участник строительства вправе предъявить одно из двух требований:

  1. Если дом достроен, то дольщик может просить передать ему квартиру. Ознакомиться с шаблоном данного требования можно по этой ссылке.
  2. Если дом не достроен, то смысла просить о жилом помещении нет. Тогда дольщик может потребовать вернуть ему деньги, уплаченные по ДДУ. Образец заявления с таким требованием можно скачать здесь.

Заявленные требования включаются в соответствующий реестр, при этом реестр требований о выдаче квартир является обособленной частью общего реестра требований кредиторов.

Важно! Требование о передаче квартиры можно трансформировать в денежное требование при необходимости.

Требование составляется в свободной форме. Для подготовки можно использовать приведенные выше образцы. Документ должен включать следующие сведения:

  • кому – ФИО управляющего и его адрес;
  • наименование арбитражного суда и номер банкротного дела (по виду А00-00000/2018);
  • название обанкротившейся фирмы-застройщика;
  • данные дольщика-заявителя, в том числе ФИО, адрес, телефон;
  • в тексте заявления указывается номер ДДУ, дата его заключения, сведения о строящемся МКД, цена договора и сумма перечисленных денег, сведения о дате получения гражданином уведомления о банкротстве, сведения о том, что обязательства по передаче квартиры не исполнены;
  • далее в просительной части указывают требование – денежное или о передаче недвижимости;
  • перечень документов-приложений;
  • подпись дольщика и дата составления заявления.

К заявлению следует приложить следующие бумаги:

  • копию паспорта;
  • ДДУ с приложениями и всеми дополнениями;
  • документы об оплате договора.

Готовое заявление с приложениями необходимо передать конкурсному управляющему. Сделать это можно лично или посредством почтовой связи.

Важно! Если срок в 3 месяца для подачи уведомления пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через арбитражный суд, ведущий банкротное дело.

Рассмотрение заявления

В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий рассматривает требование гражданина о включении в реестр при банкротстве. Он оценивает приложенные документы и решает, обосновано предъявленное требование или нет.

Всего может быть три варианта решений:

  • о признании претензии обоснованной и включении в реестр;
  • о включении неполной суммы;
  • если претензия не обоснована, то управляющий отказывает в ее включении.

Управляющий процедурой банкротства высылает участнику уведомление о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Извещение отправят почтой на указанный адрес, поэтому контакты нужно прописать правильно. Если во включении требования отказали, то необходимо обратиться в арбитражный суд для обжалования решения управляющего. Суд может включить требование в реестр, если сочтет его обоснованным.

Требования участников строительства включаются в третью очередь реестра. Сначала закрываются вопросы по возмещению жизни и здоровью, затем производятся выплаты по трудовым договорам, и после этого внимание смещается на участников строительства.

Что делать дальше

Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:

  1. Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
  2. Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
  3. Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.

При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.

Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://cabinet-lawyer.ru/bankrotstvo/chto-delat-dolshhiku-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html
  • https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku
  • https://ipotekaved.ru/ddu/bankrotstvo-zastroyshika.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/zastrojshhik-bankrot-chto-delat-dolshhikam/
  • https://sdelka.guru/ddu/chto-delat-dolshhiku-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html
  • https://bankrothelp.ru/zastroyshhik/bankrotstvo-zastroyshhika-chto-delat.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий