Что делать если арендатор не платит аренду

 

Арендатор не платит арендную плату и не желает покидать арендованное помещение ? Не хотите остаться у разбитого корыта ? Обращайтесь к нам и мы вам поможем. Если арендатор не платит денежные и средства и не хочет покидать помещение, можно попробовать выселить его другим путем. Для обращения в судебные органы потребуются определенные документы, после вынесения решения помещение освободится.

Содержание

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст. 614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

-  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

- направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

- обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды. Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора. Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора. Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату. О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как заставить арендатора платить по долгам?

Фото 2
Как заставить арендатора платить по долгам?

И так, с понятием договора аренды и об условиях, которые он должен содержать мы разобрались. Теперь непосредственно перейдем к решению вопроса о взыскании денежных средств с арендатора. 

Первым, что необходимо сделать — это составить и направить арендатору грамотную претензию.

1) Составление и направление претензии

Данный пункт не является обязательным.

Прежде чем что-то предпринимать необходимо сначала внимательно изучить условия договора — предусмотрен ли договором претензионный порядок решения конфликта.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с юристом. Кроме того, у юриста вы сможете заказать составление грамотной претензии к арендатору. От правильности её составления может зависеть многое. Например, если претензия будет составлена юридически грамотно, то вопрос с большой долей вероятности будет разрешен досудебно.

Даже если договором не предусмотрен претензионный порядок, мы рекомендуем его соблюдать.

Плюсы соблюдения претензионного порядка:

1) арендатор узнает о Вашем намерении расторгнуть договор аренды и обратиться в суд для принудительного взыскания долгов;

2) убедившись в серьезности Ваших намерений арендатор скорее всего погасит образовавшуюся задолженность. 

Претензию можно передать лично в руки арендатору, в этом случае не забудьте, что бы он поставил на копии, претензии которая останется у Вас свою подпись и дату принятия. А можно направить претензию почтой заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. В таком случае претензия направляется по адресам, которые указаны в договоре аренды.

При верном соблюдении всех вышеизложенных процедур претензионный порядок будет считаться соблюденным.

2) Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Условия о расторжении договора аренды в одностороннем порядке обычно устанавливаются в договоре. Законодатель также устанавливает возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

Так, в силу ст. 619 ГК РФ,  если арендатором не вносится арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

О расторжении договора аренды должна быть надлежащим образом уведомлена вторая сторона договора. Для этого в тексте претензии в самом конце (там, где выдвигаются требования) необходимо указать, что в том случае если требования настоящей претензии не будут удовлетворены, арендатор оставит за собой право на расторжение договора аренды. 

В случае, когда в договоре отсутствует пункт о расторжении в одностороннем порядке, арендодатель оказывается в непростом положении. Всякого рода попытки действий в отношении арендуемого помещения со стороны арендодателя будут являться неправомерными, поскольку закон охраняет права арендатора даже в ущерб прав собственника помещения.

Статьей 450 ГК РФ предусматриваются основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из оснований является значительное нарушение условий договора. В данном случае расторгать договор придется в судебном порядке. Ну или ждать время окончания договора. Ждать, когда договор прекратит свое действие возможно в случае, если договор краткосрочный.

В большинстве случаев необходимо будет обратиться в суд. Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, подробнее о его составлении читайте из специального материала. 

 

Если Вам необходимо задать вопрос юристу, то вы можете позвонить по указанным телефонам или воспользоваться формой обратной связи для получения онлайн консультации юриста.

Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы

Ст.619 ГК РФ устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендной платы. Однако законом также установлена и процедура такого досрочного расторжения – наймодатель не может просто так отобрать арендуемое имущество. Процедура расторжения договора аренды на основаниии неуплаты состоит из трёх простых шагов:

  • отправка уведомления о нарушении договора;
  • отправка уведомления о расторжении договора;
  • расторжение договора в добровольном или судебном порядке.

Итак, первое, что должен сделать арендодатель, — отправить арендатору уведомление о том, что последний не вносит платежи в установленный условиями сделки срок с требованием устранить нарушения договора. При этом срок, в который последний должен устранить нарушения, устанавливается именно в уведомлении.

Оптимальным вариантом является обозначение в договоре срока, в который та или иная сторона должна устранять нарушения после получения уведомительного письма. Законом установлен разумный срок, который является оценочным понятием и может трактоваться стороны (или, в дальнейшем, судом) по-разному.

Если арендатор не устранил нарушения договора в установленный срок, наймодатель может отправить ему уведомление о расторжении договора. После получения такого уведомления у нанимателя всё ещё есть шанс сохранения договорных отношений и внесения арендной платы. Если же этого не происходит – арендодатель вправе требовать возвращения арендованного имущества и обращаться в суд с иском о расторжении договора и взыскании арендных платежей.

Судебный порядок расторжения договора не считается оптимальным, так как является затратным в плане денежном и временном для обеих сторон. Однако в отдельных случаях такой способ может быть единственновозможным.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Фото 3

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Резюме: чек-лист действий арендодателя

1. Направить арендатору письменное уведомление о погашении задолженности по арендной плате, предложение о досрочном расторжении договора аренды.

2. Если не предусматривается право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора — обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по аренде.

3. Если договор аренды предусматривает право одностороннего отказа арендодателя — обращаться в суд с заявлением о взыскании задолженности по аренде, в порядке приказного производства.

4. Если договор не предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем — обратиться в суд с иском о выселении.

5. Если договор предусматривает порядок односторонней приемки имущества арендодателем, надо:

  • Создать комиссию по приемке имущества
  • Составить акт описи имущества, приложить к нему фото- и видеоматериалы
  • Принять имущество на хранение либо передать на хранение сторонней организации
  • Направить арендатору требование о возмещении затрат на хранение. В случае отказа арендатора — взыскать расходы по хранению в судебном порядке

Если при аренде помещения не заключался договор

Если арендатор не платит и не освобождает помещение, но не был заключен договор аренды, то можно воздействовать на арендатора несколькими способами. Первый — обращение в полицию по факту незаконного проживания лиц, не имеющих на это прав на основе права собственности, прописки или регистрации. Ссылаться можно на ст 1. п.2 ЖК РФ и ст.3 п.2 ЖК РФ. Обращение в полицию потребует предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру, а также подачи заявления на защиту гражданских прав. Данный способ не подойдет тем, кто опасается проблем с налоговой, поскольку арендатор вправе заявить, что проживает на основе устного соглашения об аренде, а к арендодателю со стороны полиции могут возникнуть вопросы относительно сдачи жилого помещения в наем и возникновения налогооблагаемого дохода.

Второй способ не подразумевает обращения в полицию, достаточно обратиться в компанию, управляющую домом, с заявлением об отключении квартиры от коммуникаций. Это вынудит жильцов покинуть помещение, но не защитит права на оплату арендных платежей и неустойки за задержку. Арендаторы, которые не заключают договор при передачи помещения в наем, не могут защитить свои права на получение дохода в суде, так как не имеют для этого документально подтвержденных оснований.

Расторжение договора в судебном порядке

Фото 4

В соответствие с п. 3 ст. 590 Гражданского кодекса, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Основания: если арендатор более двух раз подряд не платит по договору.
Если вы намерены подать в суд, сначала надо направить арендатору письменное предупреждение о том, что необходимо исполнить обязательства в разумный срок.

Если в предупреждении рассматривается только вопрос о внесении арендной платы ( предложение о досрочном расторжении договора отсутствует), такой досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным. В этом случае исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды будет оставлено без рассмотрения.

В уведомлении мы рекомендуем проинформировать арендатора, что если обязательства по оплате не будет исполнено, это станет требованием для расторжении договора аренды через суд.
Фото с сайта

Принудительное выселение арендатора

Нередки ситуации, когда арендатор не возвращает имущество, скрываеся от арендодателя. Судебная практика, как правило, рассматривает эту проблему в такой категории исков, как выселение.

Если доводы истца будут признаны законными и обоснованными, будет вынесено судебное постановление. После его вступления в законную силу, через службу судебных исполнителей можно будет обеспечить принудительное исполнение решения суда: вскрыть помещение и передать его арендодателю.

Фото с сайта

Как правило, судебный исполнитель производит опись оставленного арендатором имущества. По сложившейся практике (прямой обязанности законодательством это не предусмотрено), оно передается арендодателю на хранение.

В будущем на это имущество может быть обращено взыскание, в счет оплаты задолженности по арендной плате, для возмещения расходов за его хранение.

Смотрите также: что мешает сотрудникам работать в офисе с удовольствиемВнимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.

Взыскание задолженности

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Сейчас мы не рассматриваем погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписка между сторонами и т. д.

Если задолженность составляет менее 300 тыс. руб. (для ИП — 100 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение. Возможно, что судебные приставы-исполнители и смогут исполнить судебный акт.

Обращение в суд

Самый идеальный и безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Подписывается соглашение и акт приема-передачи имущества. Потом производится взыскание задолженности по аренде.

Выселение арендатора из нежилого помещения в судебном разбирательстве можно произвести даже в ускоренном порядке при сумме долга меньше 300 тысяч рублей (100 тысяч рублей для ИП). Тогда решение суда может быть уже и через 3-4 месяца. В остальных случаях – в обычном порядке.

В исковое заявление о выселении нанимателя, кроме требования взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, можно включать пункт об истребовании имущества из чужого пользования.

При наличии подтверждающих документов возможно обращение за уплатой упущенной выгоды.

К исковому заявлению обязательно прилагаются копии договора, платежных документов, переписка с контрагентом и иные подтверждения. До вступления решения суда он считается не расторгнутым.

Признание имущества бесхозяйным

Арендодателям следует помнить, что вещь может быть признана бесхозяйной, если ее стоимость составляет менее 5 базовых величин.

В договоре аренды сторонам целесообразно прописать порядок и условия, при которых оставленное арендатором имущество будет считаться брошенным.

При стоимости имущества не более 5 базовых величин оно переходило бы в собственность арендодателя. При стоимости выше, такое условие облегчило бы доказывание суду, что арендатор отказывается от права собственности.

Стороны могут предусмотреть в договоре право арендодателя утилизировать не представляющее ценности имущество, с возмещением этих расходов за счет арендатора.

Односторонняя приемка имущества

Фото 5

При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.

Рекомендация:

  • В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
  • При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества. К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб)
  • Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
  • Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора

Расторжение договора

Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.

Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.

Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.

Направление претензии

Пункт не всегда обязательный.

Как всегда необходимо внимательно изучить договор — предусмотрен ли обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

Не буду подробно расписывать, что и как писать в претензии, об этом у меня уже есть отдельная статья, которую можно прочитать здесь.

Обратить внимание следует на порядок направления претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате арендатору.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя.

Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по всем известным адресам арендатора, в первую очередь по юридическому. И обязательно продублировать по адресу арендованного имущества.

Направляется претензия заказным письмом с уведомлением о вручении.

Таким образом претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

Договор с истёкшим сроком

Если истек срок договора аренды, а наниматель не освобождает помещение и не вносит арендную плату можно попробовать разрешить спор без суда. Для этого необходимо направить претензию арендатору с напоминанием о необходимости освободить помещение в связи с окончанием действия контракта и указать срок, в течение которого это должно быть исполнено. Также нужно добавить, что арендодатель оставляет за собой право подать иск в суд о взыскании всей прибыли, полученной за время незаконного пользования его имуществом, его упущенной выгоды и различных штрафов.

Иногда наниматели мотивируют своё нежелание освободить нежилое помещение настойчивым предложением о продлении срока аренда и реструктуризацией задолженности. При этом имеется полное право арендодателя отказаться от подобных предложений.

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Предъявление претензии

Фото 6

Как показывает судебная практика, соблюдение этого пункта является весомым аргументом при последующем расторжении аренды.

Перед тем, как выгнать арендатора из занимаемого нежилого помещения, первым делом внимательно изучается договор аренды.

Далее, ему надо отправить претензию с требованием оплатить возникшую задолженность. Обязательно в ней установить срок для выполнения требования, чтобы избежать в дальнейшем разночтений.

Направлять претензию надо таким образом, чтобы было письменное подтверждение получения ее адресатом. Это может быть:

  • вручение лично нанимателю или уполномоченному им лицу под роспись в получении на экземпляре наймодателя;
  • направление по почте заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам.

Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке

Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.

Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.

В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.

Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).

Основания для расторжения договора:

  • Акт сверки
  • Переписка между сторонами
  • Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности

Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Судьба оставленного арендатором имущества

Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?

До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.

С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются, как брошенные.

Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

Удержание имущества

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

Насчет этой обеспечительной меры, порядке ее применения у меня опять же имеется отдельная статья, можно ознакомиться с ней тут.

Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

Продажа имущества

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев — попытка малоперспективная. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемкий. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — в судебном, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно. Потому что ничего особо ценного попросту нет и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

Передача имущества на хранение

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

Пример такой ситуации есть в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Брошенные вещи

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате.

Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

***

Итак, что делать если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/
  • https://yurist-novosibirsk.ru/arendator-ne-plati-chto-delat
  • http://arendaexpert.ru/chto-delat-esli-arendator-ne-platit-arendnuyu-platu/
  • https://metr.guru/vyselenie/arendator-ne-platit-i-ne-osvobojdaet-pomeshenie
  • https://probusiness.io/law/3616-chto-delat-esli-arendator-ne-zaplatil-i-sbezhal.html
  • https://realtyinfo.online/7217-arendator-ne-platit-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie
  • https://lawyerlife.ru/bezopasnost-biznesa/arendator-ne-platit-chto-delat.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий