Что такое долевая собственность в квартире

 

Доля в праве собственности на квартиру - что это такое и изменилось ли что-то в законодательстве? Что следует знать владельцам долей, например, супругам, априори имеющим право общей совместной собственности?. Понятие совместной и долевой собственности на квартиру. В каком случае возникает совместная собственность? Как определить долю в общей долевой собственности?

Обязанности собственников

Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

  • налоги на общее недвижимое имущество;
  • платежи за коммунальные услуги.
Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.

Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.

Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.

Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Продажа квартиры в долевой собственности

Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом. Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме. Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в  квартире?

Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:

  • когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
  • при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.

В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.

Нужен ли нотариус при продаже доли?

После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2019 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса. С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе. Затем происходит регистрация в Росреестре.

С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.

На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.

Возникновение общей долевой собственности

Как отмечалось ранее, общая долевая собственность может возникнуть по разным основаниям. Рассмотрим самые распространенные из них.

  1. Совместное приобретение жилья несколькими лицами. Для распределения долей граждане часто заключают соглашение о долевой собственности на квартиру. Многие предпочитают составить такой документ в случаях, когда в их владении находится общая собственность без четко выделенных долей.
  2. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Особенно актуален этот вопрос во время развода. Редко бывшие муж и жена уживаются в одном помещении, а имущественные проблемы приходится решать в судебном порядке.
  3. Получение подарка. Посредством договора дарения можно подарить один объект недвижимости сразу нескольким лицам с четким определением доли каждого из них.
  4. Приватизация. В результате приватизации жилплощпдь может перейти как в совместную, так и в общедолевую собственность.
  5. Получение наследства. При наследовании по закону наследодатель может оставить квартиру сразу нескольким близким родственникам или членам семьи. В таком случае она делится между ними на равные части. Размер доли устанавливается в зависимости от количества наследников.
  6. Заключение брачного договора. Чтобы избежать имущественных споров при разводе, некоторые супруги предпочитают изначально урегулировать все вопросы путем составления брачного договора. Документ также может определить доли мужа и жены в совместной собственности, причем они не обязательно должны быть одинаковыми.

Чем отличается долевая собственность от совместной собственности?

Говоря о том, чем же отличается долевое владение от совместной — стоит ответить, что главное отличие состоит в документации:

  1. То есть, в случае совместного имущества, площадь, которая принадлежит каждому из собственников недвижимости — не определена, таким образом, квартира между всеми собственниками, распределяется в равных долях. Такое распределение происходит в соответствии с жилищным кодексом.
  2. В случае долевой собственности, доля каждого из владельцев жилого помещения точно прописана в документе и может быть разной. Если жилое помещение делится между родственниками, как правило, она равная. Но в случае, если собственники — посторонние друг другу люди, доли, скорее всего, будут индивидуальными, то есть, разными.
  3. Еще одна отличительная особенность долевой собственности от совместной заключается в том, что при совместном владении документ о праве один. А в случае долевого распределения, у каждого владельца доли — будет отдельный документ, в котором прописана общая площадь недвижимости и доля, которая присвоена какому-либо, владельцу.
Фото 1

Особенности налогообложения

Налог на недвижимость при долевой собственности в 2019 году исчисляется с учетом кадастровой стоимости объекта. В России она максимально приближена к рыночной стоимости квартиры, поэтому составляет немалую сумму.

Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения объекта на основании налогового уведомления.

Базовая ставка составляет 0,1 %. До 2015 года налог высчитывался исходя из инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, но сейчас налог на квартиру будет повышаться постепенно.

Что такое совместная собственность

Как говорилось выше, помимо долевой, существует также совместная собственность. Она предполагает владение одним объектом несколькими лицами без выделения отдельных долей. Наиболее распространенный вариант – совместная собственность супругов.

Все участники владеют и распоряжаются недвижимостью по общему согласию. При этом продать квартиру можно только при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников объекта, хотя распорядиться своими квадратными метрами имеет право каждый собственник.

Продажа собственности

Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.

Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.

Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.

При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.

Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2019 году.

Особенности выделения доли жилья

При выделении доли из совместного имущества происходит переход части объекта в собственность лица пропорционально его доли в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.

Существует два способа выделения доли:

  • договорной,
  • судебный.

На основании соглашения сторон можно составить соглашение о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера посмотрите, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.

При наличии разногласий придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности этого назначается денежная компенсация собственнику.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Оформление покупки общедолевой собственности

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:

  • брачном договоре,
  • договоре купли-продажи;
  • договоре дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.

Покупка долевого жилья в ипотеку

В связи с высокими ценами на недвижимость даже нескольким собственникам сложно приобрести жилье, поэтому некоторые вынуждены брать квартиру в ипотеку.

Для банка выбирают основного заемщика (обычно лицо, зарабатывающее больше остальных) и созаемщиков. Но на практике далеко не каждый банк согласится на такую сделку. Финансовым учреждениям не выгодно, чтобы каждый вносил средства за свою долю, с чем и связано выделение основного заемщика.

Внутренние вопросы, например, распределение кредита между собой, участники решают самостоятельно.

Выделение доли при покупке квартиры по маткапиталу

Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.

Материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве.

При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Особенности раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

Раздел имущества — это переход части жилого объекта в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Неудивительно, что граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из них принадлежащие всем квадратные метры.

Стороны, обсудив детали между собой, могут оформить договор купли-продажи или договор дарения.

Если решить вопрос в добровольном порядке не удается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить указанным образом.

Для этого стоит предварительно ознакомиться, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.

Основания возникновения и виды

Фото 3

Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; приватизация квартиры, где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. — иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

  • долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
  • совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Какая собственность лучше – совместная или долевая?

При определении, какая собственность лучше — долевая или совместная, в первую очередь, следует ссылаться на то, в каких случаях происходит распределение:

  • То есть, как говорилось ранее, вопрос владения стоит между родными людьми, которые планируют жить вместе в данной квартире — логичнее оформить недвижимость именно в совместное владение.
  • В случае с родственниками, если в дальнейшем стоит вопрос о продаже данной недвижимости — целесообразнее оформить выделение долей. В данном случае, вопрос продажи будет лежать на плечах у каждого из собственника и в случае разногласий один из собственников может продать только свою долю в квартире. В случае совместного имущества, часть квартиры, находящуюся в совместном владении, без согласия всех собственников, недвижимость продать не получится.
  • Также, при оформлении квартиры между посторонними людьми, рекомендуется оформление долевого владения, чтобы ни владельцы не сталкивались с проблемами решения проблем при продаже и других капитальных вопросов, связанных с личным объектом владения (долей).
  • Совместное владение логичнее оформлять семьям, которые живут в одной квартире; молодоженам и родственникам, которые так и планируют жить в одной квартире. А в других случаях, логичнее оформлять долевое владение. Распределяя доли, легче решать жилищные вопросы, которые касаются личной доли человека в общей квартире.

Недвижимость — это крупное имущество, которое числится во владении у человека. И случаи бывают самые разнообразные, бывает, когда недвижимость числится за одним человеком, если в квартире живет семья — недвижимость скорее всего, будет общей.

А в некоторых случаях недвижимость может принадлежать одновременно людям, которые являются друг другу посторонними и такая собственность будет считаться долевой.

Примечание! Ситуаций может быть много, а собственность оформляется в общее владение или же в долевое владение. Третьего варианта не дано, если речь идет о нескольких собственниках, живущих в одной квартире. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Законодательное регулирование

Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе связанные с общей долевой собственностью, является Гражданский кодекс РФ. Им установлено, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.

Особенности регистрации можно найти в:

  • Федеральном законе от № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»;
  • Федеральном законе от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Моменты, связанные с налогообложением, установлены Налоговым кодексом РФ.

При решении имущественных вопросов в судебном порядке важную роль играет Гражданский процессуальный кодекс РФ, иФедеральный закон от № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Права и обязанности долевых собственников квартиры

Право собственности даёт возможность пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Все собственники могут использовать квартиру соразмерно своей доле — жить там, приводить гостей, хранить свои вещи. Чем больше доля, тем большую территорию можно занять. А само право пользования не зависит от размера доли и основания, на котором она получена. Все должны иметь равный доступ к общей территории — коридору, ванной, кухне и санузлу. Нарушением будет перепланировка, загромождение проходов своими вещами. Это всё должно происходить с согласия других совладельцев.

Ограничения в пользовании возможны тогда, когда одному из собственников разместиться в квартире негде. Но право на денежный эквивалент своей доли он всё равно имеет. И может требовать, чтобы остальные выплатили ему компенсацию (ст. 247 ГК РФ). Если доля незначительна, суд может назначить выплату компенсации принудительно. Что такое незначительная доля, определяется исходя из конкретики. Например, человек владеет 1/5 доли в однокомнатной квартире, где уже живёт семья.

Собственник имеет право вселить и прописать к себе членов семьи — родителей, детей, супругов, — но только с согласия остальных. Исключение здесь — дети до 14 лет, они по закону должны быть зарегистрированы вместе с матерью. Ничьё согласие на их прописку не нужно. Ещё один вариант, когда оно не понадобится, — если выделена доля в натуре. Тогда жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственником. Но только до тех пор, пока считаются членами семьи. Развод прекращает право совместного проживания.

Обязанности собственников заключаются в поддержании состояния квартиры и платежах. Каждый из них должен принимать финансовое участие — оплачивать имущественный налог, коммунальные платежи, ремонт и содержание (ст. 249 ГК РФ). Что касается налога, каждому приходит индивидуальное уведомление. Об остальном договариваются. По букве закона платежи распределяются соразмерно долям. На практике договорённость зависит от того, кто живёт в квартире и кто ей больше пользуется.

Ремонт, включая все существенные изменения и финансовые траты, должен проводиться с согласия всех собственников. Нельзя поставить душевую кабину, не спросить разрешения других жильцов и требовать с них денег за это. Верховный Суд внёс поправки в это правило: согласие не нужно, если квартиру покупают в новом доме без отделки. Её можно привести в жилой вид единолично и требовать компенсации от других собственников.

Крупный ремонт в общей квартире можно делать только по согласованию со всеми собственниками

Как можно распорядиться своей долей в квартире

Собственник может свободно распоряжаться своей долей — пользоваться, продавать, менять, дарить, завещать, отдавать в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При том условии, что это не нарушает права других людей. А в случае с общей квартирой такие ограничения есть.

Дарением своей доли иногда решают вопрос прописки. Например, мужчина владеет квартирой в равных долях с родителями. Он хочет прописать жену, а они против. Тогда он дарит половину своей доли супруге. Теперь она собственник 1/6 части квартиры и имеет право там жить и оформить регистрацию, никого не спрашивая.

Если один из собственников продаёт или меняет свою долю, остальные имеют преимущественное право на неё (ст. 250 ГК РФ). Это значит, что если они будут готовы купить комнату, человек не вправе продать её посторонним. Технически всё оформляется так: продавец назначает цену, извещает совладельцев в письменной форме и ждёт ответа от них в течение 30 дней. Варианты сообщения — отправка по почте с уведомлением о вручении, расписка, заверение у нотариуса. Если эти условия будут нарушены, совладельцы имеют право оспорить сделку. Отказаться от выкупа они могут и раньше, чем через 30 дней, но если ответа от них не будет, срок придётся выдержать.

Это правило можно обойти в рамках закона, но любой вариант сопряжён с риском. Например, долю передают по договору дарения, а деньги получают наличными. Здесь возникает сразу две опасности. Если оплата не получена, взыскать её по закону невозможно. А ещё такую сделку могут признать недействительной (притворной) даже без суда — стоит только новому собственнику проговориться о настоящих условиях. Тогда все права возвращаются в исходное состояние.

Свою долю в квартире можно оставить по завещанию любому человеку, отдельно или в составе весего имущества

Фото 3

Общая собственность: понятие и виды

Право общей собственности возникает, когда имущество принадлежит двум и более людям и его невозможно разделить без изменения назначения. Типичный пример — это квартира. Вид собственности на неё устанавливается при регистрации, что отражается в документах. Собственниками могут быть как взрослые, так и несовершеннолетние. Общая собственность бывает в двух вариантах — совместная и долевая.

Совместная собственность — когда конкретная доля в праве не определена. Все владельцы квартиры имеют равные права и принимают решения сообща. Такая ситуация возможна, например, когда недвижимость покупают супруги. По умолчанию всё приобретённое в браке считается совместной собственностью. Изменить такое положение вещей можно брачным договором.

Долевая — вид собственности, когда право на недвижимость имеет количественное или территориальное выражение. Доли у собственников могут быть равными или неравными. Например, квартира принадлежит пяти людям в равных долях — каждому по 1/5. Бывают и такие варианты — у одного супруга 2/3, у второго — 1/3.

Совместную собственность можно переоформить в долевую по соглашению собственников или через суд.

Видео: отличия индивидуальной, совместной и долевой собственности

Законодательная база

Вот основные нормы, которые регулируют право общей собственности на квартиру:

  • 16 глава Гражданского кодекса (ГК РФ). Она устанавливает порядок определения прав собственности, возможные варианты и способы урегулирования конфликтов.
  • Раздел II Жилищного кодекса (ЖК РФ). Он посвящён правам собственности и пользования квартирой, сделкам и регистрации.
  • Ст. 42 218-ФЗ от «О государственной регистрации недвижимости». Здесь определены правила регистрации общей собственности.
  • Семейный кодекс (СК РФ). Он рассматривает имущественные права и обязанности членов семьи. В частности, права супругов — главы 7 – 9, права детей — ст. 60.
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от . Здесь обобщается практика дел, связанных с долевой собственностью. Документ даёт рекомендации нижестоящим судам для решения спорных ситуаций.

Понятие долевой собственности

Как говорилось ранее, совместное владение имуществом и долевая собственность — это две разные вещи. Допустим, если недвижимость оформлена во владение двух братьев — доля каждого из братьев, будет равной.

Потому как, при оформлении права владения, не было указано долей, которые будут принадлежать каждому гражданину.

В случае с долевой собственностью, доли будут точно прописаны между всеми владельцами квартиры, и они могут быть самыми разнообразными:

  1. Так, например, если жилой объект распределяется между родственниками — обычно, распределяются равные доли.
  2. Но в случае, если все оформляется между посторонними людьми — доли обычно, очень различные. Например, мужчина живет в трехкомнатной квартире один, он решил продать одну из комнат в своей квартире. Оформляя договор, было прописано, что гражданин хочет продать 1/3 часть от общей площади жилья. Соответственно, 1 комнату из трех.

Определение долей в праве общей долевой собственности

  • Доли присваиваются гражданам с подтверждающими документами. В соответствии с тем, каким образом к жилому помещению были выделены доли, зависит размер этой доли. Например, если долями награждаются родственники какого-либо лица — чаще всего все члены семьи, участвующие в процессе распределения долей, наделяются равными долями или же, на усмотрение самого владельца данной квартиры.
  • В случае, если долями наделяются посторонние друг другу, люди — доли определяются в соответствии с той суммой, которая была заплачена за владение той или иной, площадью. Например, в трехкомнатной квартире, могут быть проданы все три комнаты трем разным семьям или гражданам, а в каких-то случаях, владелец трехкомнатной квартиры, может продать лишь одну комнату.
Отметим! В таких случаях, размеры наделенных долей будут разными, но так или иначе, все эти случаи будут оформлены как долевое владение.

Последствия выделения доли из общей долевой собственности

В процессе выделения долей в недвижимости, все участники, которые имеют долю в жилом помещении, являются полноправными собственниками недвижимости. Это значит, что при решении каких-либо ответственных вопросов, связанных с недвижимостью, все собственники жилья должны иметь единое решение.

Если взгляды собственников расходятся — проблемы решаются через суд. Такой способ решения проблем является достаточно непростым и именно эта проблема является главным нюансом в совместном владении имуществом.

Например, если один из собственников решил продавать свою долю в квартире, он может это сделать и без общего решения всех проживающих в квартире, граждан. Это связано с тем, что гражданин будет продавать лишь ту площадь, которая по праву, принадлежит ему. При продаже доли в жилом помещении, стоимость падает, если продать квартиру целиком и разделить полученную с продажи, сумму между всеми собственниками.

Примечание! В связи с этим, многие собственники долевого владения предпочитают продавать квартиру целиком, но вот здесь, очень важно согласие всех собственников жилого помещения. В случае, если собственники не согласны — есть возможность обращения в суд. Но как показывает практика, это очень тяжелый и долгий судебный процесс.
Фото 4

Что такое долевая собственность на квартиру

Доля в квартире — это право собственности на её часть. Оно может существовать в двух вариантах — в числовом выражении и в натуре. В первом случае право собственности выражается как 1/2, 1/3, 4/5 и т. д. Доля в натуре — это закрепление за человеком конкретного помещения — одной или нескольких комнат. Места общего пользования — ванная, туалет, кухня и коридор — остаются в совместном пользовании.

Право долевой собственности на квартиру может возникнуть так:

  • в результате приватизации квартиры семьёй;
  • при приватизации комнаты в коммунальной квартире;
  • по наследству;
  • выделом из совместной собственности;
  • в результате раздела имущества после развода супругов.

Приобретённую недвижимость можно оформить сразу в долях. Семья покупает квартиру по договору — это даёт право собственности. А в момент регистрации оно делится между всеми членами семьи.

Видео: долевая собственность на недвижимость

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. Когда квартира приватизируется и никто не высказывает особых пожеланий, всё распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. Сами собственники могут перераспределить доли так, как будет им удобно — это их право. Главное, чтобы было общее согласие. Законное основание для пересмотра в суде — если один из собственников внёс больший вклад в квартиру, чем остальные. Например, тратился на ремонт или долго оплачивал коммунальные услуги.

Разные жизненные обстоятельства вносят свои корректировки в размер долей. Они могут переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться другим способом, дробиться или объединяться. В результате иногда появляются варианты, которые представить наглядно невозможно, — 17/35 и даже 235/780.

Рассмотрим возможную судьбу долей на жизненном примере. Семья (родители и двое сыновей) приватизировала квартиру в равных долях — у каждого по 1/4. Один из родителей умирает, и его доля распределяется между наследниками поровну — у каждого оказывается в собственности по 1/3. Старший сын женился, у него родилось двое собственных детей, он может переоформить часть своей доли на них. Тогда в следующем поколении доли распределятся так: у бабушки — 1/3, у младшего брата — 1/3, у старшего и его детей — по 1/9. Его супруга живёт в квартире, но правом собственности не обладает.

Узнать свою долю можно из документов на квартиру. Прежде всего это правоустанавливающий документ — то, на основании чего возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д. Если таких документов нет, можно обратиться в Росреестр и заказать выписку из ЕГРН. Там будут фигурировать весь состав собственников и их доли.

До 2019 года выдавалось свидетельство о регистрации права квартиру, сейчас его заменяет выписка из ЕГРН

Выделение доли в натуре

Доли в натуре изначально существуют только в коммунальных квартирах. Но их можно выделить и по решению собственников. Это бывает необходимо, если один из них планирует распорядиться своей частью — сдать в аренду, продать или подарить. Тогда о конкретной комнате можно говорить как о предмете сделки.

Ещё выделение доли в натуре бывает актуально тогда, когда собственники не могут договориться между собой, кто в какой комнате живёт. У близких людей такие конфликты возникают нечасто. Но квартира может принадлежать, например, бывшим супругам, которые уже стали чужими друг другу.

Для выделения доли в натуре необходимо несколько условий: комната должна быть изолированной, не могут нарушаться права других жильцов, а вся квартира должна быть для этого приспособлена без изменения функций. Если никто из собственников не возражает, всё происходит по соглашению сторон. Иначе обращаются в суд. Когда справедливое выделение доли в натуре невозможно, вопрос решается компенсацией.

Два человека живут в двухкомнатной квартире, которая принадлежит им в равных долях. Но комнаты неодинаковы по размеру. Каждый может занять по комнате, но придётся договориться о компенсации. Варианты могут быть такими: единовременная выплата, оплата коммунальных платежей одним человеком, передача другого имущества и т. д.

Соглашение составляется между всеми собственниками. Если кто-то из них не может участвовать в процессе, он даёт своё письменное согласие. Документ удостоверяется у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы. После этого новые права собственности регистрируются в Росреестре.

Если договориться не получается, можно подать исковое заявление о разделе квартиры в натуре

Если доли в натуре выделить невозможно, есть альтернативный способ — определение порядка пользования квартирой. Распределение долей останется тем же, но право жить в конкретной комнате будет закреплено юридически.

Типичные проблемы долевой собственности

В судебной практике чаще всего разбираются дела, касающиеся порядка пользования, сделок с квартирой и её содержания. Это и есть основные проблемы, с которыми сталкиваются долевые собственники.

К первому блоку относятся такие ситуации:

  • все живут в одной квартире, но сложно договориться, в какой именно комнате;
  • один собственник не пускает другого в квартиру;
  • один из жильцов загромождает места общего пользования своими вещами, не оставляя места другим;
  • собственник делает ремонт или перепланировку без учёта интересов остальных.

Всё это нарушает права собственников и решается определением права пользования. Сложнее бывает, когда жилец напрямую закон не нарушает, но чинит мелкие неприятности — всё то, что относится к неудобствам совместного проживания. Отстоять свои права сложно, а выселить такого человека невозможно — он имеет право жить в своей квартире.

Суд открещивается от этих проблем: если вы выйдете в суд с иском о нечинении препятствия пользования кухней пьяницей дядей Ваней, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите. Именно поэтому во многих развитых правопорядках долевой собственности в принципе не существует: хочешь покупать квартиру — покупай её целиком в частную собственность, не можешь — снимай квартиру.

Алексей Комаров, нотариус

Долевая собственность часто превращает отдельную квартиру в коммунальную

Сделки с квартирой в долевой собственности представляют собой сложность потому, что требуют участия или согласия всех владельцев. Распорядиться только своей долей можно и без этого, но тут вступают в действие другие ограничения. Когда требуется выделение доли в натуре, оно делается с согласия всех. А если продавать свою часть отдельно, она оценится дешевле, чем в составе квартиры (примерно на 15 – 30%). Рискуют и остающиеся — они часто становятся жертвами рейдеров.

Есть ещё и человеческий фактор. Например, владелец комнаты намерен сдать её в аренду. Такое право у него есть, но не всегда остальные хотят видеть на своей территории чужого человека. При желании они могут сделать жизнь арендатора кошмаром, и он съедет.

Отдельный вопрос — раздел имущества супругов после развода. Если они купили квартиру в браке, то право собственности переходит им в равных долях. Получается, что жильё принадлежит чужим людям, которые зачастую уже хотят создать новые отношения. И лишить их права собственности по закону нельзя. Простые решения здесь бывают редко, а общие дети усугубляют ситуацию. Чаще всего люди стараются разъехаться. Если это не получается, бывшие супруги довольно долго бывают вынуждены делить одну жилплощадь.

Ещё одна сложность — распределение обязанностей, например, по коммунальным платежам.

Мои знакомые жили в коммунальной квартире. Там было две семьи, но квитанции оплачивала только одна. Соседка отделывалась обещаниями. В какой-то момент моим знакомым это надоело, и они решили ничего не платить, понадеявшись на ответственность соседки. О чём ей и сообщили. Но ничего не произошло, кроме того, что накопился долг по коммунальным платежам. Дело дошло до суда, куда обратилась управляющая компания. Там решили, что долг должен быть выплачен солидарно (это возможно на основании ст. 322 ГК РФ). Другими словами, властям всё равно, кто именно платит — пусть договариваются сами. Погашать долг пришлось моим знакомым, чтобы не иметь лишних проблем. Они могли бы взыскать деньги с соседки по суду, но не стали этого делать из личных соображений. С трудом и нескоро, но она всё отдала.

Аналогичные проблемы могут возникнуть и у родственников, проживающих под одной крышей. Возможный выход — разделить лицевой счёт, тогда каждый собственник будет платить за услуги соразмерно своей доле. Для этого надо обратиться с заявлением в управляющую компанию.

Видео: как квартирные рейдеры выживают долевых собственников

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://nedexpert.ru/kvartira/dolevaja-sobstvennost-na-kvartiru-prava-i-objazannosti/
  • http://zakon7ya.ru/imushhestvennye-obyazatelstva/sovmestnaja-sobstvennost/obshhaya-dolevaya-sobstvennost.html
  • https://realtymill.ru/kvartira/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru-sovmestnaya-i-dolevaya.html
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/drugie-sdelki/chto-izmenilos-v-zakonodatelstve.html
  • https://ozakone.com/zhilishhnoe-pravo/dolevaya-sobstvennost-na-kvartiru-prava-i-obyazannosti-sobstvennikov.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий