Как признать сделку недействительной

 

Признание сделки недействительной – судебная процедура, используемая в целях аннулирования (прекращения) прав и обязанностей, порождаемых сделкой, и применения последствий ее недействительности. Чтобы признать ничтожную сделку недействительной, подайте иск в суд в пределах срока

Какие сделки Гражданский кодекс признает противоречащими основам нравственности и правопорядка

Какие сделки Гражданский кодекс признает противоречащими основам нравственности и правопорядка

Как указывалось выше, такие сделки являются ничтожными. Иногда истцу бывает затруднительно дифференцировать сделки, исполненные в нарушение закона, и сделки, квалифицируемые как противоречащие основам правопорядка и нравственности (например, постановление АС Северо-Западного окр. от по делу № А13-12941/2015).

Правоприменитель дает следующие комментарии по этому поводу:

  • в качестве таких сделок могут быть квалифицированы сделки, реализованные в нарушение основ правопорядка РФ, принципов общественной, политической и экономической организации общества, а также его нравственных устоев (п. 85 ППВС № 25), например распространение литературы, пропагандирующей войну, и т. д.;
  • итоговая цель сделки, а также возникшие, измененные или прекращенные в ходе ее заключения и исполнения права заведомо вступали в противоречие с основами правопорядка или нравственности;
  • хотя бы 1 из сторон действовала при этом по умыслу.

При этом такие термины, как «основы правопорядка» и «нравственность», хотя и являются в определенной степени оценочными, а их наполнение зависит от обстоятельств конкретного дела, все же не настолько неопределенны, чтобы не обеспечивать единообразия в понимании и применении соответствующих законоположений (п. 2 определения КС РФ от № 226-О).

В любом случае для признания сделки недействительной по данному основанию она должна носить явный антисоциальный характер. Несоблюдение прав определенного лица хотя и противоречит требованиям закона, но вместе с тем еще не свидетельствует о наличии у правонарушителя асоциальной цели по смыслу ст. 169 ГК РФ, равно как не подтверждает существование такой цели само по себе несоблюдение конкретной нормы права (решение АС Новгородской области от по делу № А44-4174/2016).

Основания недействительности сделки

Гражданский кодекс выделяет ряд таких оснований; в данной статье мы рассмотрим наиболее часто встречающиеся на практике.

Сделка, которая нарушает предписания закона или иных правовых актов.

В общем-то, в этой статье охвачена в целом вся тема «дефектных» сделок, поскольку изначально недействительность договора существует именно потому что он нарушает те или иные положения закона. Самые часто рассматриваемые в судах случаи выделены в ГК РФ в виде отдельных статей, но поскольку нереально предусмотреть и описать все случаи, возникающие на практике, потому выделяются «общие» основания.

Мнимые и притворные сделки.
Данный «зверь» в лесах судебных баталий встречается часто, причем порой инициирует разбирательство как раз сторона, которая и была основным выгодополучателем от таких манипуляций.

Мнимая сделка совершается «для вида», чисто формально, стороны не намерены реально принять и применить влекомые ею правовые последствия. Например, задолжав кому-то кругленькую сумму, должник, злорадно потирая руки, «дарит» свою квартиру любимой теще, чтобы вывести ее из-под угрозы взыскания по долгу. При этом тщательно оформляет все документы, строго соблюдая, а порой и «перевыполняя» все формальности. Ну так, чтобы никто не догадался. Однако на самом деле ничего не меняется, ключи и квартира не передаются, «одаряемый» ничего не приобретает, а «даритель» — не теряет. Если, конечно, теща, дождавшись оформления документов, не изъявит собственное мнение и, не распорядится свежеприобретенным имуществом по своему усмотрению… Вот тогда в суд, сломя голову, может прибежать уже сам инициатор такой сделки.

Притворная сделка — это своего рода договор-маска, под которым «прячется» совсем другая сделка. Например, под договором дарения может быть «спрятана» купля-продажа. То есть на самом деле вступает в силу не та договоренность, что указана в «договоре-маске», а та, что существует в спрятанной под ним сделке. Подвидом такой хитрости является вариант, когда и «маскировочная» и реальная сделки — это договоры одной разновидности, но с разными условиями. Например, при купле-продаже квартиры обговоренная сторонами стоимость в 2 миллиона заменяется сторонами (разумеется, по согласию обеих) на 1 миллион для «облегчения» налогового бремени. Так сказать, «Три пишем, два – в уме». В таких случаях «сделка-прикрытие» недействительна, а вот прикрываемый ею договор может быть признан действующим. Оба вида сделок – и мнимую, и притворную – характеризует то, что их заключают «для вида».

Совершение сделки недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ).
Эта статья является родственной другой, касающейся сделок, совершенных людьми, не способными понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Эти статьи объединяет психическая и/или физическая несостоятельность стороны по договору, которая попросту не в состоянии понимать, что она делает, подписывая договор и не представляет, каковы потенциальные и неизбежные последствия этих действий. Различие между двумя этими статьями в том, что в первом случае недееспособность человека как правило зафиксирована документально и является его длительным и устойчивым состоянием. Медицинские документы и заключение эксперта часто являются самым весомым аргументом по данным спорам. Заключение о том, в состоянии ли была сторона заключать какие-либо договоры, возможно сделать даже в случаях, когда данная сторона уже покинула этот бренный мир. Например, в уже упомянутом выше случае со страдающей психическим расстройством старушкой, продавшей перед смертью свою квартиру, безутешные родственники могут собрать прижизненные медицинские документы, пригласить свидетелей и заявить в суде ходатайство о проведении посмертного психолого-психиатрического экспертного исследования чтобы узнать, в состоянии ли была ныне покойная совершить сделку осознанно. Если же старушка была признана недееспособной еще при жизни, то достаточно просто подтверждающих этот факт документов.

Касательно лиц, ограниченных судом в дееспособности (но не признававшихся полностью недееспособными, ст. 177 ГК РФ), их участие в сделке не влечет априори ее «дефектность», и только по иску попечителя суд может решить ее судьбу и признать недопустимой.

Сделки под влиянием существенного заблуждения.
Данная разновидность споров до сих пор вызывает самый обширный круг вопросов. Тем не менее, закон старается очертить рамки понятий «заблуждения» и уровня его «существенности».

Сделка может быть в судебном порядке оспорена, если одна из сторон добросовестно (именно добросовестно, это важный нюанс) заблуждается относительно различных вещей:

  • самого предмета сделки или его важных для стороны сторон и качеств;
  • если сторона не осознает истинную природу сделки или даже заблуждается насчет своего контрагента;
  • если она недопонимает какие-то важные для нее обстоятельства, от наличия или отсутствия которых зависит для нее сама ценность сделки.

К примеру, покупатель приобрел жилой дом, а позднее стало очевидно, что подвал дома и первый этаж стабильно подтапливается грунтовыми водами в теплое время года, причем откачать их полностью возможности нет, и в результате вместо уютного жилья он получил вечно сырую, заплесневелую и потенциально опасную для здоровья пещеру. Сложность в данном случае будет представлять обеспечение достаточной и достоверной доказательной базы того, что вода действительно есть, она не откачивается полностью без несоразмерных затрат и т.д., но законом такая возможность оспаривания покупателю предоставляется.
При этом важную роль играет то, знала ли вторая сторона по сделке об ее существующей или предполагаемой «дефектности», и если да, то насколько это знание доказуемо. В случае, если это доказуемо, то речь идет уже не просто о заблуждении, а непосредственно об обмане второй стороны.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
К сожалению, встречаются чаще других разновидностей. Основной юридической сложностью в таких спорах является необходимость доказать наличие этих обстоятельств не только в воображении пострадавшей стороны. Можно было бы подумать, что подобные «методы делового оборота» — такие как угроза и насилие — остались в ушедших в прошлое 90х годах, но, увы, это не так. Уголовные дела по данным фактам возбуждаются редко и неохотно, хотя в последние годы идет небыстрый, но позитивный перелом следственной и судебной практики. И если удается возбудить дело и добиться обвинительного приговора, то иск о недействительности такой сделки разрешается с учетом приговора, то есть, фактически, по правилам преюдиции. Иными словами, «гражданский» суд не может спорить с обвинительным приговором и выносит решение о недействительности подобной сделки.

Недействительны сделки, совершенные подростком младше 14 лет.
Малолетние граждане (лица от 6 до 14 лет) могут похвастать лишь частичной дееспособностью и, следовательно, до крупных сделок еще «не доросли». В статье 172 ГК РФ имеется две оговорки. Первая: она не касается мелких бытовых сделок и тех, в которых подросток распоряжается деньгами, полученными им от его законных представителей, а также сделок, в которых подросток безвозмездно получает выгоду (если для договора не предусмотрена гос. регистрация или заверение нотариусом.). Вторая оговорка: даже в случае совершения априори «порочной» крупной сделки, которая, однако же, совершена к выгоде малолетнего, его законный представитель может попросить суд признать такую сделку действительной. Иными словами, если 12-летний мальчик на карманные деньги купил жвачку, или обменял свою игрушку на книжку у другого мальчика, то вопросов к нему не возникает. А вот если он в обмен на ту же книжку отдал подаренную родителями дорогостоящую игровую приставку, то это уже совсем другая юридическая ситуация. Но если, допустим, полученная им в обмен на приставку книжка внезапно оказалась букинистическим сокровищем, с оценкой стоимости во много нулей после первой цифры, то в судебном порядке можно эту сделку «легализовать» — разумеется, в зависимости от того, кто был второй стороной сделки, на каких условиях она была совершена и т.д.

Отдельной статьей выделяются также сделки, подростков от 14 до 18 лет. Их отличие от малолетних сотоварищей в том, что если крупные сделки малолетних априори считаются недействительными, и могут быть «легализованы» только по иску их законных представителей, то с подростками от 14 до 18 лет все обстоит несколько иначе. Они обладают признаком «недействительности» только если на их совершение не было дано согласие законных представителей. Кроме того, если подросток не достиг 18 лет, но признан дееспособным, то ничье согласие ему больше не требуется.

Категория сделок, совершаемых юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности или с интересами собственников.
Так, сделка, которая противоречит прописанным в учредительных документах целям и задачам фирмы, по иску заинтересованной стороны может быть признана судом недействительной. Кроме того, та же судьба может постигнуть сделку, полномочий на которую у представляющих фирму лиц не имелось, а также сделку, которая противоречит интересам самого юридического лица. Собственно, здесь Кодексом просто уточняются общие положения: любое лицо, совершающее сделку, должно обладать правом на ее совершение, а для исполнительного органа фирмы недопустимо действовать ей во вред.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Фото 2
Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

  • Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
  • Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
  • Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
  • Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
  • Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
  • Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

  • — на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
  • — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
  • — в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у Нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Оспоримая сделка

Фото 3

Оспоримая сделка – это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения».
Если суд признает сделку недействительной на этом основании, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

3. Гражданина могут признать ограниченно дееспособным, если он злоупотребляет спиртными или наркотическим средствами.

Сделка, совершенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным, также может быть признана судом недействительной. Для того чтобы ограниченный в дееспособности гражданин смог продать или купить недвижимое имущество, необходимо согласие попечителя.
Если же сделка совершена без такого согласия, то попечитель может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании судом сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция.

4. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться недвижимым имуществом только при предварительном согласии своих родителей, усыновителей или попечителя.

Если такое согласие отсутствует, то законные представители могут подать в суд иск о признании сделки с недвижимостью недействительной. Но существует возможность приобрести полноценную дееспособность и до достижения 18 лет (вступление в брак до 18 лет, эмансипация). Для сделок с недвижимым имуществом такими гражданами согласие законных представителей не требуется.

5. Признать сделку недействительной можно, если гражданин заключил ее, будучи не в состоянии понимать значение своих действий.

Иск подается самим гражданином либо лицами, чьи права нарушены в результате такой сделки. Последствием такой сделки также является двухсторонняя реституция.

6. Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Виды ничтожных сделок

Фото 4
Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

  • Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
  • Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
  • Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
  • Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
  • Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
  • Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
  • Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Какие требования можно заявить в связи с ничтожностью сделки

Какие требования можно заявить в связи с ничтожностью сделки

Если вы считаете, что сделка, которая исполнялась, ничтожна, потребуйте применить последствия недействительности, чтобы вернуть исполненное или получить возмещение его стоимости при невозможности возвратить в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В некоторых случаях целесообразно заявить отдельное требование о признании ничтожной сделки недействительной (без применения последствий недействительности), несмотря на то, что такая сделка недействительна и без судебного подтверждения.

Кто и при каких условиях может потребовать признания ничтожной сделки недействительной

Вы можете заявить об этом без требования применить последствия недействительности, если у вас есть охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Например, ваш интерес может заключаться в том, чтобы не доказывать недействительность сделок между определенными лицами в других судебных процессах с участием тех же сторон. Такая ситуация может возникнуть, если вы, будучи продавцом по первой сделке в цепочке сделок по отчуждению недвижимости, требуете признать недействительным один из договоров в такой цепочке (см. Постановление Президиума ВАС РФ от N 4267/08 — этот акт был принят до принятия ст. 166 ГК РФ в текущей редакции, однако представляется, что данная позиция ВАС РФ сохраняет силу и в настоящее время. Аналогичный подход отражен и в Постановлении Президиума ВАС РФ от N 15278/10).

Однако если сторона или иное лицо действует недобросовестно (например, его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки), то его заявление о ничтожности не будет иметь значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

 Кто и при каких условиях может потребовать применения последствий недействительности

Если сделка исполнялась, то требование о применении этих последствий может заявить (п. 3 ст. 166 ГК РФ):

  • сторона сделки;
  • третье лицо в предусмотренных законом случаях.

Также суд может удовлетворить иск третьего лица (не стороны сделки), если выяснится, что гражданским законодательством не установлен иной способ защитить его права помимо применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25).

Суд сможет применить последствия недействительности по собственной инициативе (без вашего заявления), но только если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 166 ГК РФ). Поэтому если вы заинтересованы в применении последствий недействительности, рекомендуем заявить соответствующее требование

Как исчисляется срок исковой давности по недействительным (ничтожным) сделкам

Фото 5
Как исчисляется срок исковой давности по недействительным (ничтожным) сделкам

По общему правилу срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет 3 года (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Исчисление этого срока зависит от того, кто подал иск:

  • если сторона сделки, срок начинает течь со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Это день, когда одна сторона приступила к фактическому исполнению, а другая — к его принятию (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25). Общие положения о начале течения срока исковой давности в данном случае не применяются, поскольку п. 1 ст. 181 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ст. 200 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от N 18-КГ16-63);
  • если иное лицо, срок начинает течь со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки. При этом данный срок не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Такой десятилетний срок начинает течь не ранее 1 сентября 2013 г. и применяться не ранее 1 сентября 2023 г. (п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 43).

Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25).

Срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной не течет, если она не исполнялась (п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25).

Какие сделки являются ничтожными

Какие сделки являются ничтожными

Ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания недействительности судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Этим они отличаются от оспоримых сделок, которые могут быть признаны недействительными только по решению суда.

К ничтожным относятся:

Сделки, являющиеся такими в силу прямого указания закона, например:

— мнимые и притворные сделки;

— сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);

— сделки, совершенные без обязательного нотариального удостоверения (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Сделки, нарушающие требования правового акта, если одновременно (п. 2 ст. 168 ГК РФ):

— они посягают на права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо публичные интересы (например, нарушают явно выраженный законодательный запрет). К публичным интересам относятся, в частности, интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, охрана окружающей природной среды. Нарушение прав публично-правового образования само по себе не является нарушением публичных интересов (п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25);

— из закона не следует, что такие сделки оспоримы или должны применяться другие последствия, не связанные с недействительностью.

Ничтожным может быть договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования, даже если закон напрямую не указывает на его ничтожность. Например, суд может признать ничтожным условие договора доверительного управления имуществом, согласно которому по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего (п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25). Критерий «существо законодательного регулирования» является оценочным, его содержание определяется судом.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – решение суда будет основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Сроки исковой давности для требований о признании сделки недействительной

Сроки исковой давности для требований о признании сделки недействительной

Названные требования должны быть представлены в суд до истечения 3 лет с момента:

  • начала реализации соответствующей сделки, если иск направляется стороной сделки;
  • когда лицо, не выступающее стороной сделки, получило сведения (или должно было их получить) о начале ее исполнения, если иск направляется таким лицом.

В этом случае срок ограничен 10 годами с момента начала ее реализации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В отношении аналогичных требований по оспоримой сделке срок исковой давности составляет 1 год. Он исчисляется с момента, когда прекратилось внешнее воздействие на истца, под давлением которого он осуществил сделку, или когда он получил иные сведения, которые могли бы послужить основанием для ее квалификации как недействительной.

Несоблюдение истцом срока исковой давности для предъявления иска о признании договора недействительным выступает самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (например, решение АС Пермского края от по делу № А50-5861/16).

ВАЖНО! Если исполнение ничтожной сделки не начиналось, срок, отводимый на представление упомянутых требований, не начинает течь (п. 101 ППВС № 25).

Пропущенные сроки исковой давности при наличии объективных причин могут быть восстановлены, если заинтересованная сторона представит соответствующее ходатайство (см. нашу статью Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока - образец).

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://rusjurist.ru/sdelki/nedejstvitel_nost_sdelok/osnovaniya_dlya_priznaniya_sdelki_nedejstvitelnoj/
  • https://yuristica.ru/stati/priznanie-sdelki-nedejstvitelnoj
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedejstvitelnoj/
  • https://74sigma.ru/poleznye-materialy/articles/kogda-sdelku-s-nedvizhimostju-mogut-priznat-nedejstvitelnoj/
  • http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/kak-priznat-nichtozhnuyu-sdelku-nedejstvitelnoj.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий