Как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости

 

Статья о ставках аренды коммерческой недвижимости. Вы узнаете, от каких факторов будет зависеть средняя цена. Прочитаете, какова стоимость квадратного метра такого рода площадей. Найдете сведения о методах расчета. Различие между жилыми и нежилыми помещениями. Аренда, ее виды и порядок расчета. Пределы стоимости. Арендный договор и его содержание.

Способы оценки

Федеральный стандарт «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» устанавливает три основных метода оценки недвижимости.

Метод затрат

Базируется на расчёте затрат на приобретение земельного участка, строительство данного или аналогичного объекта (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и его замещение или улучшение. Также в расчет берется ожидаемая собственником помещения прибыль и износ объекта.

Например, стоимость земельного участка составила 25 млн. рублей, а общая стоимость строительства бизнес-центра с полезной площадью 5 тыс. кв. м – 450 млн. руб. Итого общих затрат — 475 млн. руб.

Предположим, что нормативный срок эксплуатации бизнес-центра составляет 80 лет. Предприниматель ожидает в первый год получить прибыль в размере 25 млн. руб. (без учета налогов).

По оценкам годовые расходы на охрану составят 3 млн. руб., коммунальные услуги и вывоз мусора – 6 млн. руб., прочие расходы на обслуживание здания – 5 млн. руб. (всего – 14 млн. руб.).

Тогда стоимость 1 кв. м аренды полезной площади объекта за первый год составит

(475 млн. руб. : 80 лет + 25 млн. руб. + 14 млн. руб.) / 5 тыс. кв. м = 8 987,5 руб. кв. м.

На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод

Основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

С точки зрения методологии считается правильным выполнять сравнение по следующим 10 основным элементам:

  • передаваемые имущественные права;
  • условия финансирования;
  • условия продажи;
  • расходы, сделанные сразу же после покупки;
  • рыночные условия;
  • местоположение;
  • физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания);
  • экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
  • вид использования (зонирование);
  • компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Допустимо сравнение не менее 3 аналогов, но для большей достоверности оценки число сравниваемых объектов следует увеличить хотя бы 10.

Наиболее точный результат при сравнительном методе дает применение корреляционно-регрессионного анализа, по итогам которого находятся основные параметры функции, показывающей влияние каждого из сравниваемых элементов на итоговую цену.

Способ подсчета по капитализации прибыли

Применяется реже остальных по той причине, что требует гораздо более серьезных знаний. Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

Стоимость аренды объекта по прямому методу капитализации упрощенно можно определить как частное от деления размера чистого операционного дохода (ЧОД) на ставку капитализации.

ЧОД определяется как действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов, резерва на замещение и затрат на погашение кредита.

Ставка капитализации как аналог банковской процентной ставки является показателем текущей доходности активов, аналогичных оцениваемому активу. Под текущей доходностью следует понимать отношение текущего дохода, который генерирует актив, к текущей стоимости этого актива.

Словосочетания «текущая доходность» и «текущая стоимость» здесь следует понимать как доходность и стоимость, определенные на текущую дату. Момент времени измерения стоимости актива и дохода, который он генерирует, отличаются друг от друга на период (год, квартал, месяц).

Предположим, что валовой доход бизнес-центра от аренды полезной площади 5 тыс. кв. м должен составить 39 млн. руб. в год, операционные расходы – 14 млн. руб., резерв на замещение – 2 млн. руб., сумма кредита к погашению в следующем году – 5 млн. руб. В таком случае ЧОД составит: 39 млн. руб. – 14 млн. руб. – 2 млн. руб. – 5 млн. руб. = 18 млн. руб.

Стоимость нашего актива, определенная ранее, составляет 475 млн. руб., и ставка капитализации будет равна: 18 млн. руб. / 475 млн. руб. = 0,04 (4%).

В этом случае годовая ставка аренды за 1 кв.м полезной площади должна составить:

(18 млн. руб. : 0,04) / 5 тыс. кв. м = 90 тыс. руб.

На нашем ресурсе есть и другие полезные публикации, посвященные вопросам аренды коммерческой недвижимости:

  • Как и куда можно подать объявление о сдаче объекта?
  • В чем выгода аренды напрямую у собственника, без посредников?
  • Как правильно сдать в аренду такое имущество и насколько выгоден подобный бизнес?

Как установить оптимальную цену?

Оптимальная цена аренды на коммерческую недвижимость зависит от многих факторов.

Немаловажную роль играет система налогообложения, применяемая арендодателем. Ставки аренды, устанавливаемые арендодателями, применяющими льготные системы налогообложения, могут быть более привлекательными, так как не включают в себя НДС. С другой стороны, если арендатор является плательщиком НДС, он не сможет заявить налог по уплаченной за аренду сумме к вычету.

По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных услуг. Такой метод расчета удобен для учета платежей, но заранее нельзя предсказать для какой из сторон договора он будет более выгодным.

Еще один значимый фактор – способ получения оплаты наличным или безналичным путем. В данном случае играет роль тарифная политика банков, в которых обслуживаются контрагенты. Например, для арендодателя – ИП может быть более выгодным получение оплаты наличными денежными средствами, а для арендатора – юридического лица снятие средств с расчетного счета может быть затруднено повышенными тарифами на совершение такой операции.

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Задаток возвращается или нет?

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения бесплатно в формате word

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости: 

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Оформление земельного участка из аренды в собственность.

Как самостоятельно рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Фото 2

Для этого можно обратиться за кадастровой стоимостью объекта в территориальный орган кадастровой палаты. Кроме этого можно:

  1. посетить специальный сайт, где стоимость 1 кв.м. будет указана после того, как будет введен адрес помещения;
  2. потребовать кадастровую выписку;
  3. дождаться финального постановления муниципальных властей, завершивших оценочные работы.

Если есть желание рассчитать стоимость самостоятельно, то стоит действовать следующим образом:

  1. выяснить ставку налога на имущество или землю, установленную для данного региона;
  2. умножить эту ставку на 200;
  3. полученную сумму умножить на площадь объекта, стоимость которого оценивается.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Образец доверенности на право подписи документов и представления интересов

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Куда пожаловаться на незаконную сдачу квартиры соседями в аренду, читайте по ссылке: 

Что означает?

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить рыночную стоимость объектов недвижимости, которые могут приносить доход. Традиционно оценить недвижимость необходимо в случае, когда нужно подписать договор купли-продажи. Благодаря экспертному мнению продавец сможет избежать завышенной цены и, как следствие, отсутствия спроса на недвижимость.

Для будущего покупателя наличие экспертной независимой оценки также станет существенным преимуществом, которое поможет избежать многих споров из-за вероятной необоснованной цены.

Помимо этого, оценка недвижимости, приносящей доход, необходима:

  • При обращении в банк. Признание объекта недвижимости залоговым происходит только после его оценки экспертом. Кроме того, банки охотно идут на предоставление более выгодных кредитных предложений под залог недвижимости.
  • При страховании. Если у владельца возникло желание застраховать свою недвижимость, в страховую компанию должен предоставляться документ, на основании которого будет определена сумма страховых взносов и сумма возможной компенсации при возникновении страхового случая.
  • В судебных разбирательствах. Оценить имущество нужно при разделе имущества.
  • Для инвестирования. Так, инвестор сможет увидеть полную картину стоимости имущества и не будет бояться дополнительных денежных вливаний.
  • При передаче имущества третьим лицам.
  • При постановке или снятии с баланса организации коммерческой недвижимости.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости по России

Разумеется, стоимостные показатели будет варьироваться от региона к региону, достигая наиболее высоких показателей в центре России и в столицах – Москве и Санкт-Петербурге.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Москве

Среди факторов, существенно влияющих на стоимость объекта коммерческой недвижимости, можно выделить:

  • метраж площади;
  • возле какой станции метро находится;
  • тип здания;
  • класс офиса;
  • удаленность от станции метро;
  • на каком этаже располагается;
  • степень отделки.

Так, к примеру, аренда офиса, находящегося в здании бизнес-центра в 15 минутах ходьбы от станции метро “Тверская” на надземном этаже (от первого и выше), составит примерно 27 тыс. рублей в год за метр квадратный.

Если же вы хотите купить офисную площадь, то здесь факторы, влияющие на расценки, останутся теми же, но цены будут иные.

Так, метр квадратный офисной площади, находящейся в 15 минутах ходьбы от станции метро “Тверская” в здании офис-центра на первом и выше этаже, составит приблизительно 356 тыс. рублей.
Как видим какого-то усредненного показателя по цене не существуют, есть только факторы, которые указаны выше, влияющие на стоимость коммерческой площади.

В Санкт-Петербурге

По состоянию на 10 марта 2019 года средняя цена офисной площади для Санкт-Петербурга составила 109 тыс. рублей за метр квадратный. Для торговых площадей этот показатель приблизился к отметке 154 тыс. рублей за метр квадратный.

Если же говорить о факторах, влияющих на стоимость коммерческого помещения для Санкт-Петербурга, то они аналогичны тем, которые влияют на это в Москве.

В Новосибирске

Изучив рынок коммерческой недвижимости для офисов на территории города Новосибирска (по Центральному району города), мы обнаружили, что ценовой размах здесь от 3790 тыс. рублей (офис площадью 39 метров квадратных) до 104800 тыс. рублей (площадь – 1580 метров квадратных). Во-первых, цены зависят от метража. Во-вторых, от состояния или наличие инфраструктуры.

Если же говорить о ценах на торговые площади (в Центральном районе города), то ценовой ареал колеблется от 5500 тыс. рублей (44 метра квадратных) до 190000 рублей (за 695 метров квадратных) в зависимости от метража и инфраструктуры.

Для сравнения возьмем расценки для офисных и торговых площадей соответственно на территории соседнего – Дзержинского района города. Для офисов цены меняются от 4200 тыс. рублей (за 50 метров квадратных) до 60000 тысяч рублей (за 1991 метр квадратный), а для торговых площадей – от 1990 тыс. рублей (за 22 метра квадратных) до 160000 тысяч рублей (за 1200 метров квадратных).

Несмотря на соседское существование, как видим, разницы в стоимости весьма ощутимые.

В Барнауле

Ещё более низкие показатели стоимости для коммерческой недвижимости можно наблюдать в соседнем по отношению к Новосибирской области регионе – Алтайском крае. В частности в краевом центре в Барнауле.

Так, если изучить рынок офисных помещений на продажу, то цены разнятся от 1200 тыс. рублей (для офиса площадью 34 метра квадратных) и до 3000 тыс. рублей (для офиса площадью 52 метра квадратных) в зависимости от метража и развитости инфраструктуры.

От чего зависит?

Для того, чтобы подобрать объект, который будет не только радовать арендатора, но и приносить ему прибыль, необходимо правильно оценить различные аспекты каждого из имеющихся на рынке предложений (рекомендации о том, как выбрать подходящий для себя объект и избежать распространенных ошибок, вы найдете в этом материале).

Целевое назначение

Офисы

В отношении классификации офисов традиционной считается их группировка по четырем типам — A, B, C и D.

  1. К группе А обычно относят помещения в новых специализированных бизнес-центрах с качественной отделкой, базовым оборудованием, конференц-залами и другой инфраструктурой.
  2. Группа B — это офисы с полным комплектом удобств, но с менее презентабельным внешним видом (например, реконструированные или давно не ремонтированные помещения).
  3. К группе С относят офисы, по большинству параметров близкие к уровню класса B, однако имеющие какой-либо существенный недостаток, например, территориально удалены от удобных транспортных маршрутов.
  4. Помещения категории D – это офисы, расположенные в подвалах, старых административных зданиях или в перепланированных квартирах жилых домов.
С 2011 года внедряется новая система стандартов для офисной недвижимости, согласно которой качественные офисные площади разделены на три класса: А, В, В+.

Здесь применяются более структурированные критерии оценки, определяющие соответствие объекта 26 признакам, характеризующим состояние объекта и качество управления им.

Торговые точки

Согласно используемой в России европейской классификации выделяют 4 вида торговых центров.

  1. Микрорайонный торговый центр предназначен для удовлетворения ежедневных потребностей покупателей, живущих в шаговой доступности. Здесь в основном продаются продукты питания и лекарства, оказываются мелкие бытовые услуги. Основными «якорями» служат супермаркет, аптека и универмаг. Общая площадь такого центра – не более 10 тыс. кв.м.
  2. Окружной торговый центр в целом схож с микрорайонным, но большей площади (до 30 тыс. кв.м) и продает меньше товаров для ежедневного потребления. Он обслуживает население, проживающее, как правило, в диаметре до 9 км.
  3. Региональные и суперрегиональные торговые центры предлагают покупателям больший ассортимент и более низкие цены. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

    • Площадь регионального центра может доходить до 100 тыс. кв.м. Он включает в себя молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, магазины модных товаров. При этом «якори» занимают 50-70% всех площадей. Зона охвата такого центра – от 9 до 27 км.
    • Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80 тыс. кв.м., но может и превышать 200 тыс. кв.м.

Производственно-складские помещения

Для классификации производственно-складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов:

  • Первая предлагает распределять объекты по четырем классам А, В, С, D, причем в категориях А и В есть два подкласса (А и А+, В и В+).
  • В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D.
Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

Месторасположение

От расположения помещения будет зависеть успешность развития предприятия. С одной стороны, офисные и торговые помещения в районах с высокой проходимостью потенциальных клиентов всегда дороже, с другой стороны – для производственно-складских помещений более существенную роль играет доступ к объектам транспортной инфраструктуры.

Площадь

Площадь арендуемого помещения необходимо рассматривать в двух аспектах. Наиболее часто при предложениях аренды указывается цена за 1 кв. м общей площади. Однако общая площадь может включать в себя зоны, которые нельзя использовать в основной деятельности.

Если помещение арендуется под офис, то большие размеры комнат без естественного освещения, санузлов, технических шкафов и т.п. будут лежат на плечах арендатора «мертвым грузом». Аналогичным образом и для производственных целей малопригодны помещения с большой долей офисных зон.

Для таких случаев всегда необходимо определять размер арендной платы на 1 кв. м полезной площади.

Состояние и дизайн

Офис с отделкой класса «люкс» играет большую роль в формировании имиджа бизнеса, но и его аренда обойдется значительно дороже. Помещения с более простой отделкой стоят дешевле, поэтому, если нет необходимости в проведении ремонта, бизнесу с не столь требовательными клиентами стоит рассмотреть такой вариант.

Этажность и транспортная доступность объекта

Более удобное для доступа помещение будет более дорогим с точки зрения стоимости аренды. Но если для офисов и торговых центров речь идет о потенциальных клиентах, то для производственно-складских – о грузовом транспорте.

Наличие отдельного входа

Отдельный вход имеет значение для торговых помещений. Для офисов и складов его наличие скорее будет играть отрицательную роль из-за необходимости нести дополнительные расходы на обустройство и охрану.

Фото 2

Применение онлайн-калькуляторов и средняя стоимость помещений

Средняя стоимость недвижимости в целом по России следующая:

  • Средняя стоимость метра площади, расположенной в офисе неподалеку от станции метро «Тверская», будет равна приблизительно 356 тыс. рублей.
  • В Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр составляет 109 тыс. рублей. Торговые площади оцениваются выше – их средняя стоимость 154 тыс. за квадратный метр.
  • В Барнауле купить коммерческую недвижимость значительно проще и дешевле: в среднем один метр квадратный стоит 34 тыс. рублей. Но эта сумма может повыситься до 57 тысяч рублей.

В интернете есть также калькуляторы, которые помогают владельцам объектов коммерческой недвижимости с легкостью рассчитать приблизительную стоимость жилья. Среди самых популярных сайтов выделяются следующие:

  • — Как гласит информация на самом сайте, калькулятор действует уже 9 лет. За это время было произведено около 4 000 000 оценок стоимости коммерческой недвижимости. На сайте можно указать расположение объекта недвижимости, тип здания, этаж, количество комнат. Кроме этого, рассчитать стоимость можно как в рублях, так и в долларах и евро.
  • -Если нужно узнать более точную стоимость объекта недвижимости в Москве и области, «ЦИАН» предоставляет бесплатный калькулятор. Кроме этого, на сайте можно подобрать для себя недвижимость из тысяч проверенных объявлений. Сравнив оценку стоимости квартиры и оценку ставки аренды, есть возможность также выявить доходность того или иного объекта при сдаче его в аренду.
  • — Калькулятор позволяет не только быстро оценить стоимость коммерческой собственности, но также и определить ее сроки окупаемости и доходность.

Применяемые методы

Доходный

Специалист по оценке определяет, какой доход может принести тот или иной офис или торговая площадка.

Основные этапы:

  1. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости;
  2. оценка потерь от невзысканых платежей по аренде (проводится на основе показателей рынка, а также его динамики);
  3. приблизительная оценка потенциального дохода.

Сравнительный

Основой данного подхода выступает принцип замещения. Основная цель метода – выяснить порог, который является ключевым для покупателя: если на рынке уже есть ряд предложений в подобной ценовой категории, почему он должен обратить внимание именно на этот конкретный объект. При использовании сравнительного метода исследуется сбор информации о совершенных сделках, а также проводится подбор сравнимых объектов.

Среди преимуществ сравнительного подхода принято выделять:

  1. статическую обоснованность;
  2. отражение мнений покупателей и продавцов;
  3. возможность учитывать в ценнике инфляцию и изменения финансовых условий;
  4. простоту в применении.

Среди недостатков это:

  1. высокая сложность получения информации о фактической цене продаж;
  2. прямая зависимость от активности рынка и его стабильности;
  3. проблематичность получения информации об особых условиях сделки.

Затратный

Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

Основные этапы затратного способа: расчет стоимости возведения аналогичной постройки, оценка морального и физического износа зданий, добавление стоимости земли к реально рассчитанной стоимости здания.

Среди преимуществ затратного метода принято выделять:

  1. наибольшую надежность при оценке только построенных объектов;
  2. целесообразность и наибольшую точность при оценке специальных и государственных объектов, а также при анализе эффективности земельного участка.

Недостатки затратного метода:

  1. сложность расчета ценника воспроизводства старых строений;
  2. рыночная стоимость недвижимости и затраты не всегда эквивалентны;
  3. проблематичность оценки участков, расположенных в некоторых регионах России.

При проведении оценки специалист должен использовать все три метода оценки недвижимости, совокупные показатели которых дадут реальную картину цены помещения.

Фото 3

Средние арендные ставки

Средняя цена квадратного метра комм. недвижимости отличается не только в разных регионах России, но и в пределах одного города.

Так, в центре Москвы стоимость 1 кв. м арендуемого офисного помещения с косметическим ремонтом может достигать 45-50 тыс. руб. в год, тогда как на окраинах может не превышать 12-15 тыс. Ставки аренды на складские помещения колеблются в диапазоне от 2,5 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Для Санкт-Петербурга средняя стоимость аренды в зависимости от района составляет от 10 до 19 тыс. руб. за 1 кв. м офисной недвижимости и от 2 до 6 тыс. руб. — за 1 кв. м площади складской.

Схожая с Санкт-Петербургом картина наблюдается в Сочи, Новосибирске, Казани и других городах-миллионниках. В остальных населенных пунктах арендные ставки существенно ниже.

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Факторы, определяющие цену

  1. В первую очередь, это месторасположение недвижимости. Расположенность вблизи транспортных развязок и важных объектов инфраструктуры существенно отражается на конечной стоимости недвижимости.
  2. Следующий фактор, который необходимо учитывать – наличие посредников. Как правило, сами владельцы недвижимости не занимаются поиском покупателей, а доверяют это посредникам. Это сразу же отражается на стоимости недвижимости, так как в нее закладывается процент, который придется отчислить в пользу посредника за проделанную работу.
  3. Также на финальную стоимость влияет расположенность объекта недвижимости в крупных бизнес-центрах и нежилых административных зданиях, переделанных под офисы.

Плата за нежилое помещение в многоквартирном доме

Сначала нужно определиться с понятием “нежилое помещение”.

Согласно постановлению правительства РФ №354 к нежилым помещениям относятся площади, которые никем не заселены и не являются частью общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Тем не менее у любых нежилых помещений – коммерческих или некоммерческих – есть собственники, у которых есть документации на право владения этим помещением.

И у них такие же права и обязанности, как у собственников жилых помещений, поэтому оплата за нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляется согласно общим тарифам, принятым в этом регионе.

Стоимость нежилого помещения по кадастровому номеру – что это такое?

Кадастровая стоимость вообще – это стоимость объекта, информация о котором размещена в специальных базах данных Федеральной Службы Кадастра.

Определяется такая стоимость специальными уполномоченными лицами – государственными оценщиками.

Это усредненный показатель цены за 1 кв. м. нежилого помещения — стоимость квадратного метра, на сходные объекты недвижимости, с которыми специалисты имели дело в один оценочный период. Её знание необходимо, поскольку все налоговые выплаты осуществляются исходя из неё.

Чтобы узнать кадастровую стоимость нежилого помещения по оценке, необходимо иметь на руках соответствующий документ – кадастровый паспорт. Как правило, в нём и указывается стоимость.

Однако, если у вас на руках ещё нет этой документации, тогда проверить кадастровую стоимость нежилой площади можно только благодаря специальному номеру.

Как это возможно осуществить? Для этого есть несколько способов:

  • получение справки в территориальном органе Кадастровой палаты;
  • на специальном сайте, где можно узнать стоимость не только по номеру, но лишь по одному только адресу;
  • посредством кадастровой выписки;
  • из постановлений муниципальных властей по завершении оценочных работ.

Для чего может понадобиться?

Для осуществления купли- продажи, либо необходимо знать стоимость квадратного метра для аренды нежилого помещения.

Не зная кадастровой стоимости, можно также совершать сделки по покупке и продаже нежилой площади, но при этом ценностным мерилом будет служить балансовая или инвентаризационная стоимость. Поэтому лучше всего дождаться результатов оценки.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/arenda/vse-o-stoimosti.html
  • https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/nezhilaya-nedvizhimost/kak-rasschitat-arendu-za-nezhiloe-pomeshhenie.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/pokupka-i-prodazha/otsenka-kommerch-nedvizh.html
  • http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/stoimost-kommercheskogo.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий