Как расторгнуть договор аренды квартиры

 

Узнайте, каковы основания и порядок одностороннего досрочного расторжения договора об аренде или найме жилого помещения. Рассказано, как оформить внесудебное решение и что делать, если по инициативе был отказ. Вы сможете скачать образец письма. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим.

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Для расторжения договора выполняется комплекс мероприятий, предусмотренных на возврат жилья, его опись и выявление общего технического состояния имущества. По итогам осуществления проверки, двое участников составляют акт приёма-передачи недвижимого объекта. После этого вся ответственность за жильё вновь перекладывается на плечи хозяина.

Когда участником не удаётся прийти к единому мнению, тогда инициатору придётся отстаивать свою точку зрения только в суде.

После оглашения вердикта, уполномоченные органы приступят к принудительному выселению из жилплощади квартиросъёмщика и передачу её собственнику.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

  • Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
  • Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
  • Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
  • Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
  • Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
  • Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
  • Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
  • Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Читайте также: Добровольная страховка квартиры (в квитанции, что это?)

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

  • Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

  • Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

  • В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

Прекращение действия договора по соглашению сторон

Самым распространенным и желательным случаем прекращения аренды считается расторжение договора по соглашению сторон. Если оба участника сделки не имеют финансовых или иных претензий друг к другу, процесс расторжения отношений не доставит никому неприятных последствий.

Однако составление и подписание соглашения о расторжении договора аренды лишним не будет. Как бы вы ни доверяли собственнику или арендатору, лучше оформить все нюансы на бумажном носителе и скрепить подписями.

Внимание! Бывают случаи, когда владелец квартиры замечает неучтенные повреждения или недостающие предметы интерьера, а потом пытается взыскать их с арендатора.

Порядок действий

Порядок действий

Юридическое расторжение арендных отношений является сложным процессом, который может сопровождаться огромными сложностями, возможными появлениями разногласий.

Чтобы должным образом пройти этот шаг, каждый участник обязан обращать внимание на список правовых норм, которые затрагиваются в подобных ситуациях.

Если сторонам удаётся прийти к мирному соглашению, расторжение осуществляется в следующем порядке:

  • вначале участники составляют договор о расторжении первого документа. Он составляется в той же форме, что и арендный договор. Об этом подробно указывается в статье 452 ГК России;
  • если документ имеет простой письменный формат, тогда для его расторжения составляется только соглашение, заверенное подписью каждого участника;
  • если бумаги были зарегистрированы на основании всех требований принятых нормативных актов, тогда его расторжение в обязательном порядке регистрируется аналогичным способом в Росреестре.

По инициативе арендатора

В нормативных актах описывается внушительный список конкретных обстоятельств, которые позволяют квартиросъёмщику разрывать договорные отношения.

Так, ему предоставляется это право в следующих случаях:

  • собственник всячески препятствует использовать переданное жильё;
  • имущество стало малопригодным для нормальной жизни;
  • жильё имеет недостатки, о которых ранее не сообщалось в договоре;
  • хозяин не желает осуществлять ремонтные работы, несмотря на то, что это требование было отмечено в соглашении.

В одностороннем порядке арендатором

Ясно, что если хозяин всячески избегает выполнения своих обязанностей по договору, тогда наниматель может рассматривать его действия как нарушение условий. Однако в некоторых случаях ситуация складывается так, будто бы собственник попросту не знает о несоблюдении условий по каким-либо причинам.

Если инициатором расторжения сделки является только наниматель, он обязан сообщить о своём решении собственнику.

Для этого он обязан уведомить хозяина предварительно. Хорошо, если ещё на этапе подготовки соглашения, арендатор отдельным пунктом пропишет возможность одностороннего расторжения по личной инициативе.

Если же такого пункта нет, достичь досрочного прекращения соглашение всё же возможно, но сам процесс будет более сложным и долгим.

Возможность расторжения арендной договорённости в одностороннем порядке без привлечения судебных органов напрямую отталкивается от времени его действия.

Например, если соглашение заключено на неопределённый период времени, тогда арендатор может расторгнуть его в любой момент, причём его действия будут законны.

Главное, чтобы он смог заблаговременно уведомить собственника о своём решении. Если в аренду передаётся жилое имущество, законом установлено 3 месяца, и 1 месяц для иного имущества. Об этом подробно рассказывается в п.2 ст.610 ГК России.

Обозначать возможность арендатора на расторжение соглашения без обращения в суд не обязательно, поскольку она имеется для него на законных основаниях.

Время уведомления о расторжении договорённостей может быть скорректировано по желанию участников. Изменения в обязательном порядке закрепляются документально.

Если говорить о соглашениях, которые были заключены на конкретный временной промежуток, то они не могут быть разорванными без суда.

Так, в статье 620 ГК России отмечено, что разорвать соглашение по своей воле наниматель вправе только через судебный орган.

Следовательно, у него отсутствует шанс на прекращение действия арендного соглашения без весомых причин, и конечно же, без обращения в суд.

Этот закон обходит только те случаи, когда соответствующая возможность присутствовала в арендном соглашении с самого начала. Иногда в нём также может присутствовать пункт, в котором описывается право на расторжение без обращения в суд.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Фото 2

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья. По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Уведомление второй стороны

В отличие от аренды, для найма жилья не предусмотрено правило о том, что наймодатель непременно должен письменно уведомить нанимателя о том, что условия договора нарушаются и требуется исправить нарушения. Такая ситуация не обязательна, но возможна – особенно в случаях, когда это требование стороны зафиксировали в тексте договора.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

  • Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
  • Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке

Как долго ждать ответа на уведомление?

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться. В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

ВАЖНО: Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Подписание соглашения

В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.

Стороны могут подписать соглашение:

  • О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
  • О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Акт приёма-передачи

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи. Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

  • Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
  • Объект, передаваемый по акту.
  • Состояние объекта на момент осмотра.
СПРАВКА: Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.
  • Скачать бланк акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
  • Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма
Фото 2

Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Вернуться

Если договор не был заключен

Составление письменного договора аренды обязательно при сдаче в наем жилья даже на короткий срок. Это позволяет урегулировать отношения сторон и избежать многих трудностей в случае возникновения споров или претензий.

Однако нередко случается, что по разным причинам жилье было предоставлено в аренду на основе лишь устной договоренности.

В таком случае, если наниматель решит прекратить аренду квартиры, он фактически может просто собрать вещи и покинуть помещение.

Аналогично и для наймодателя ситуация не слишком сложна: достаточно обратиться в районное отделение полиции и выдворить из квартиры жильцов, которые фактически не имеют оснований находиться в чужой собственности.

Осложняется ситуация, когда возникают материальные или финансовые претензии сторон.

Например, жильцы не платят арендную плату или причинили ущерб жилью.

Для того, чтобы потребовать не полученную плату за жилье, владельцу квартиры потребуется доказать, что были договорные отношения, с установленным размером платежей. При отсутствии договора это может оказаться весьма непросто: нужно найти какие-либо свидетельства договоренности, например расписки, аудиматериалы, письма, подтверждающие факт наличия договоренности, о том, что жильцы обязаны платить за найм помещения.

В случае порчи имущества, будет практически невозможно доказать в суде, что урон был причинен именно лицами, находившимися в квартире.

Возможно, хотя и непросто, доказать наличие договорных отношений и жильцу, который не согласен выезжать из квартиры. Для этого также потребуется предоставить суду, какие-лтбо материалы, указывающие на существование устного договора о найме с владельцем квартиры.

Если нанимателю удастся убедить суд в том, что между ним и владельцем жилья существовали договоренности о найме жилплощади, то порядок выселения будет регламентирован статьей 867 ГК РФ, о чем говорилось выше.
Читайте также:Выселить квартирантов из квартиры: порядок действий

Обратите внимание, что в отсутствии письменного договора аренды, в качестве доказательств найма не принимаются свидетельские показания соседей.

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?

В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Фото 4

Договориться мирно не удалось и переговоры зашли в тупик? А случае категорического отказа арендатора или арендодателя от компромиссного решения остаётся только один вариант: расторгать договор через суд.

В какой суд обращаться?

Правила о том, в какой именно суд нужно подавать иск, регулируются процессуальным законодательством России. Существует правило:

  1. Если сторонами по договору являются две организации либо граждане со статусом ИП – договор расторгается через обращение в арбитражный суд.
  2. Если же одной из сторон по договору является обычный гражданин, не осуществляющий предпринимательскую деятельность, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Если дело согласно ст. 27 АПК РФ подведомственно арбитражному суду, иск подаётся в тот суд, на чьей территории находится или проживает ответчик (ст. 35 АПК). При этом место жительства или нахождения определяется:

  • Для ИП – по месту постоянной регистрации.
  • Для организаций – по юридическому адресу, указанному в регистрационных документах.

В отношении судов общей юрисдикции действует аналогичное правило: иск подаётся по месту, где зарегистрирован ответчик (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Составление иска

Требования к оформлению и содержанию искового заявления изложены:

  1. Для арбитражного процесса – в ст. 125 АПК.
  2. Для гражданского (в суде общей юрисдикции) – в ст. 131 ГПК.

В обоих случаях иск должен:

  • Подаваться в письменной форме.
  • Содержать указание на суд, в который обращается истец, стороны процесса (истца и ответчика).
  • Содержать указание на то, в чём именно нарушены права лица, обратившегося с иском.
  • Включать обстоятельства, на которые ссылается истец.

Если закон требует чтобы до суда ответчику было направлено уведомление (как, например, при судебном расторжении договора аренды), исковое должно содержать сведения о том, был ли этот порядок соблюдён.

Прилагаемые документы и доказательства

Свою позицию в суде истец должен подтвердить доказательствами. Ими будут являться как документы, так и иные источники сведений, имеющих значение для рассмотрения дела.

Применительно к расторжению аренды такими доказательствами могут быть:

  1. Копия договора.
  2. Копия уведомления о расторжении с отметкой ответчика о том, что он получил свой экземпляр.
  3. Копия почтовой квитанции, если уведомление направлялось по почте.
  4. Если причиной для расторжения является задолженность по арендным платежам, может прилагаться выписка из банка, касающаяся операций по счёту.
  5. Если договор расторгается из-за нарушений при использовании имущества – копия акта с перечнем обнаруженных нарушений.

Перечень документов, используемых в качестве доказательств, является здесь неполным. По закону стороны имеют право использовать любые доказательства, если они получены законным путём и имеют отношение к делу.

Помимо документов могут использоваться и другие виды доказательств (например, показания свидетелей, специалистов и т. д.).

Сроки рассмотрения дела

Иск должен быть рассмотрен судом в следующие сроки:

  • в арбитражном суде – не более чем за 3 месяца с момента получения заявления судом (ст. 152 АПК);
  • в гражданском суде – не более чем за 2 месяца (ст. 154 ГПК).

В случае особо сложных дел арбитражное рассмотрение может быть продлено, но не более чем до полугода.

Статья 154 ГПК РФ. Сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел

  1. Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, если иные сроки рассмотрения и разрешения дел не установлены настоящим Кодексом, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
  2. Дела о восстановлении на работе, о взыскании алиментов рассматриваются и разрешаются до истечения месяца.
  3. Федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.

Возврат денег

Возврат денег

Сразу после прекращения действия арендного соглашения, все существующие обязанности и права участников возвратятся обратно. Жильё полностью возвращается собственнику, и условия по перечислению денег по аренде квартиросъёмщика больше не касаются

Но в этой ситуации, участник, из-за которого возникли убытки в результате одностороннего расторжения соглашения, обладает возможностью на их возмещение вторым лицом.

Если говорить о досрочном расторжении соглашении, оплата по которому была осуществлена за весь период пользования квартирой, тогда хозяин обязан вернуть деньги обратно.

Возврату подлежит сумма только за тот срок, которым наниматель ещё не успел воспользоваться. На практике эти деньги выплачиваются как в добровольном порядке, так и по вердикту суда.

Обеспечительное финансирование, которое осуществляется в момент подписания арендного соглашения недвижимого объекта, возвратить обратно немного труднее. Процедура такого возврата полностью управляется условиями соглашения.

Но доказав неправомерное исполнение собственником своих обязательств либо ссылаясь на непредвиденные обстоятельства этот платёж вполне может подлежать возврату. В последнем случае разбираться в конфликте будет судебный орган.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Сразу отметим, что процедура досрочного расторжения договора проще, если инициатива исходит со стороны нанимателя жилья.

Законом предусмотрено право арендатора расторгнуть договор раньше срока его истечения по своему усмотрению, предварительно уведомив об этом вторую сторону.

В ст.687 ГК РФ указано, что проинформировать владельца квартиры о своем желании прекратить договор наниматель обязан за три месяца.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

При этом порядок расторжения и срок уведомления относятся к условиям, которые стороны сами определяют при подписании договора.

Таким образом, в тексте договора может быть предусмотрен иной срок, за который наниматель обязуется проинформировать собственника о своем решении расторгнуть договор найма жилья. Если при подписании договора был согласован срок, отличный от указанного в ГК РФ, то придерживаться следует текста договора.

На практике используются сроки от двух недель до месяца.

Порядок уведомления собственника

По закону уведомление наймодателю о досрочном прекращении договора аренды должно быть направлено по его адресу, указанному в договоре в разделе реквизиты сторон.

Уведомление направляется в письменном виде, в свободной форме, с указанием желаемой даты расторжения договора. Уведомление нужно отправить заказным письмом с отметкой о вручении.

На практике, если у жильцов с владельцем квартиры сложились хорошие отношения, бывает достаточно личной встречи или телефонного звонка.

Так поступать стоит только, если вы совершенно уверены во взаимопонимании с владельцем арендуемого жилья, поскольку в такой ситуации официально считается, что уведомление направлено не было в соответствующем порядке.

Это может осложнить ситуацию для нанимателя, если собственник обратиться в суд и потребует компенсации за несоблюдение условий расторжения договора.

Письменное уведомление о досрочном расторжении договора может быть вручено наймодателю лично, в таком случае оно составляется в двух экземплярах, один остается у владельца квартиры, а второй у нанимателя.

Читайте также:Договор аренды комнаты в квартире

На экземпляре нанимателя владелец ставит свою подпись и дату, таким образом с этого момента, по истечению предусмотренного условиями договора времени, договор будет считаться расторгнутым автоматически.

Пример уведомления о досрочном расторжении договора аренды по ссылке.

Уведомление о расторжении договора аренды

Фото 5

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Читайте также: Договор посуточной аренды квартиры (образец, содержание разделов)

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды

Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

Вернуться

Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

Вернуться

Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

Вернуться

Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

Вернуться

Расторжение договора по инициативе владельца квартиры

Досрочное расторжение договора найма жилья по желанию владельца – процедура более сложная. Закон здесь скорее на стороне жильцов и защищает их интересы.

Согласно ГК РФ, для расторжения договора досрочно, в одностороннем порядке (т.е. без согласия жильцов), наймодатель должен обратиться в суд.

Перечень причин, по которым собственник может потребовать через суд прервать действие договора аренды, приведен в ст.687 ГК РФ:

  1. Нарушение нанимателем порядка эксплуатации жилья, использование его не по назначению;
  2. Причинение ущерба, урон, порча имущества владельца, причиненное жильцами;
  3. Непригодность жилья для проживания, аварийное состояние дома или квартиры;
  4. Систематическое беспокойство соседей, нарушение общественного порядка и прав соседей;
  5. Отсутствие оплаты найма жилья (для краткосрочного договора – в течение двух мясяцев подряд; для долгосрочного договора – шесть месяцев подряд);
  6. Некоторые другие случаи, см.жилищное право.

Согласно закону, перед обращением с исковым заявлением в суд собственник обязан письменно проинформировать о своих претензиях и намерениях жильцов, а также предоставить им некоторый период времени для устранения причин обращения. Срок для устранения причин может составлять от двух недель до одного года.

Таким образом, процесс досрочного выселения недобросовестных жильцов довольно непрост для наймодателя, особенно это тяжело при наличии долгосрочного договора найма, в котором не указан порядок упрощенного расторжения договора по желанию одной из сторон.

Чтобы избежать сложностей, необходимо при составлении договора аренды прописывать в его тексте условия, дающие право как нанимателю, так и наймодателю досрочного одностороннего расторжения договора по желанию, без объяснения причин. В таком случае просто по соглашению сторон назначается срок, за который сторона, выступающая с инициативой расторжения, должно проинформировать другую сторону.

Читайте также:Акт приема передачи квартиры в аренду

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://dedadi.ru/grazhdanskoe/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-nayma.html
  • http://kvartirkapro.ru/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-kvartiry/
  • http://zhivemvrossii.com/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-a.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/rastorzhenie-d-ar/v-odnostoronnem-poryadke.html
  • https://topurist.ru/article/53984-kak-dosrochno-rastorgnut-dogovor-arendy-kvartiry.html
  • https://lawsexp.com/kvartiry/arenda-kvartiry/rastorzhenie-dogovora-arendy-kvartiry.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий