Как заработать на покупке квартиры в новостройке

 

Как делать деньги на перепродаже квартир в новостройках - на примере Самары. Небольшие квартиры в новостройках - ликвидные объекты, которые пользуются спросом и быстро растут в цене. Если купить жилье на этапе строительства, через 1-2 года его можно перепродать на 30-40% дороже. Узнайте, как правильно выбрать новостройку, как выгодно продать эту квартиру и сколько на этом можно заработать.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.

Делается это посредством занижения стоимости в договоре купли-продажи квартиры.

Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.

Пример: квартира продается по цене 1600000 рублей. В договоре указывается сумма 1300 000 рублей – та цена, за которую квартиры была приобретена у застройщика. По документам владелец продает квартиру по той же цене, что и покупал ее, а, значит, нести в налоговую 13% с 300 000 рублей он не должен.

От этой схемы страдает покупатель в том случае, если он продает недвижимость раньше чем через 5 лет. Если это происходит, то он должен либо заплатить налог с разницы цены, либо также как и предыдущий продавец указывать меньшую  сумму в договоре купли-продажи.

Банки дают ипотечный кредит для покупателя по схеме с занижением стоимости квартиры таким образом:

  • В основном договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры, например, 1 000 000 рублей, сумма первоначального взноса  100 000  рублей, а сумма кредита  900 000 руб. 900 000 рассчитывается от оценочной стоимости, которая должна быть не меньше 1 300 000 рублей – реальной цены квартиры на рынке.
  • При этом в предварительном договоре купли-продажи указывается, что стоимость квартиры фактически 1300 000 рублей, первоначальный взнос 400 000, сумма кредита 900 000 рублей.
  • В договоре ниже следует оговорка, что по соглашению сторон, стоимость квартиры в основном договоре купли-продажи будет 1 000 000 руб.

Однако здесь есть риски для продавца. В том случае если покупатель понесет в налоговые органы предварительный договор купли-продажи квартиры с указанной реальной стоимостью для получения вычета, то продавцу придется платить налог 13% с полученных средств при продаже объекта.

Привлечение капитала – свои деньги, рассрочка или ипотека

Если объект однозначно привлекателен с точки зрения инвестиций, возможно, имеет смысл не только вкладывать «живые деньги», но и воспользоваться рассрочкой или ипотекой. Правда, как показывает практика, чтобы сделка оказалась действительно выгодной, первоначальный взнос должен составлять не менее 50% стоимости приобретаемого жилья, а срок погашения должен быть минимальным.

Хорошей «рабочей» схемой является покупка таунхауса с использованием ипотечного кредита для последующей перепланировки. Можно разделить недвижимость на несколько помещений и сдавать их в аренду. Если найти постоянных нанимателей, это будет доходный бизнес, который позволяет быстро вернуть кредит и начинает приносить доход, причем при успешном ведении дел прибыль может доходить до 100% от вложенных средств.

Выбираем объект для инвестирования

Предположим, что у нас есть 1,5 млн.рублей, которые мы хотим инвестировать в 1 к.квартиру в новостройке с целью ее перепродажи.

Для этого мы должны проанализировать рынок жилья, чтобы выбрать объект, который мы сумеем быстро и выгодно продать.

Поскольку один из застраиваемых районов имеет этажность до 3 этажей, а второй 5-10 этажных домов. То мы будем выставлять ограничения по этажности.

Предполагаемый объект инвестиций: 1 к.квартира-новостройка до 1,5 млн. рублей.

Исходя из этого мини-исследования, можно сделать вывод, что в первом районе гораздо больше предложений в данной ценовой категории. При этом квартиры в основном уже поступают в продажу от физических лиц. Во втором районе количество предложений на вторичном и первичном рынке не намного отличается.

В то же время, как известно, люди, в основном, приобретают жилье на основе личных предпочтений проживания в том или ином месте. Если он всю жизнь прожил, скажем, в Кировском районе, он будет искать квартиру там же или в аналогичном направлении. Именно поэтому строители размещают свои рекламные баннеры в районах проживания своей целевой аудитории. В то же время, бывают и исключения, которые только подтверждают правило.

Пример предполагаемой покупательской активности на карте города по районам:

Карта покупательской активности по районам.

1-я точка новой застройки отмечена красным квадратом, а «ареол обитания» потенциальных покупателей – красным кругом.

Во втором случае, соответственно точка новой застройки отмечена черным квадратом, а место проживания клиентов – черным кругом.

При выборе объектов инвестирования желательно учитывать следующие моменты:

  • Надежность застройщика
  • Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
  • Количество аналогичных предложений

Надежность застройщика

В строительный бизнес приходят не случайные люди. Реализация масштабных проектов возможна при наличии больших денежных средств (собственных или заемных), наличия опыта у застройщика, разрешительных документов.

Как правило, строительные компании уже функционируют несколько лет на рынке и можно выяснить какие объекты они возводили и с каким успехом.

Если компания новая, то следует выяснить, кто является учредителем компании и в каких проектах человек участвовал. Если имя руководителя компании звучало в связи со скандальными недостроенными объектами, разумным было бы отказаться от покупки, даже если цена квартиры очень привлекательна.

Низкая цена квартиры и быстрый срок сдачи объекта должно вас насторожить.

В свою очередь участие застройщика в программах, финансируемых из федерального бюджета (жилье для военнослужащих, для молодой семьи и др.), достаточное количество достроенных объектов, банков, участвующих в кредитовании новостройки может служить хорошим признаком.

Перед покупкой обязательно читайте разрешительную документацию: свидетельство на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию.

Пример, который может насторожить:

  • Квартира продается существенно ниже аналогичных предложений на рынке.
  • Разрешение на строительство получено в далеком 2010 году, с тех пор продлевалось.
  • Строительство на площадке или не начиналось, или ведется с огромными задержками.
  • Фамилия учредителя упоминалась в связи с недостроенными объектами.
Пример объекта, с высокой долей вероятности недостроя или задержки ввода в эксплуатацию.

Привлекательность объекта для потенциальных покупателей

Объект может строиться надежным застройщиком (в том числе и государственными или окологосударственными структурами, ипотечными операторами), иметь низкую стоимость и возводится на государственные или региональные средства, например, для переселения людей из аварийного жилья. Однако в конечном итоге иметь очень низкую привлекательность для покупателей: не иметь социальной инфраструктуры, возводиться из плохих дешевых материалов, находиться в очень отдаленных районах.

Таким примером применительно к Самаре стал микрорайон «Озерный». Он строился одновременно с «Кошелев-проектом», представлял из себя аналогичные 3-х этажные дома и по сравнению с «Кошелевым» находился гораздо ближе, в Куйбышевском районе.

Однако уже после возведения объекта стало понятно, что инфраструктуры здесь не будет, жителей мало, а дома очень быстро теряют свой изначальный вид. В итоге квартиры здесь продаются через 7 лет дешевле начальной цены и долго.

Пример малоликвидной квартиры на самарском рынке.

Количество аналогичных предложений на рынке

Массовая застройка может привести к избыточному количеству аналогичных предложений. В итоге для того, чтобы продать объект нужно снижать его стоимость, а, значит, заработать на перепродаже не получится.

Идеальным вариантом может стать покупка квартиры по невысокой цене в доме с несколькими  секциями в центральных районах города у надежного застройщика. Неудивительно, что такие квартиры очень быстро раскупаются перекупщиками.

Фото 1

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

  1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
  2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
  3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости)

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

  • тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
  • изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Риски инвестирования

После того, как инвестор прикинул приблизительный стартовый бюджет на покупку квартиры, он должен понимать, какие риски связаны с реализацией описанной схемы. Существуют стандартные риски для инвестора – юридические, риск изменения рыночной конъюнктуры и др.

Тем не менее, для приведенной схемы главный риск – это замораживание строительства, затягивание его сроков.

Так, Игорь Лебедев говорит, что при покупке квартиры на начальном этапе строительства объекта основные риски связаны с его завершением в срок. «Но если Вы приобретаете жилье у застройщика, который долго работает на рынке, успешно справился с трудностями кризисных 2008-2009 годов и начинает выводить в реализацию новые проекты, то в этом случае риски потерять деньги минимальны. При выборе надежного девелопера и с учетом соотношения риска и цены сейчас, как и раньше, выгоднее покупать квартиру в новостройке на как можно более раннем этапе реализации проекта», - рассказал эксперт.

В то же время, как говорит Ольга Маркова, все зависит от самого проекта и застройщика. Продлить строительство дома могут и при его готовности на 90%, например, в случае возникновения проблем с подключением коммуникаций, или затруднений с финансированием у девелопера.

Г-жа Маркова рассказала, что при выборе квартиры следует обратить внимание и на район и на проект и на самого застройщика. Если застройщик известен на рынке, имеет положительную репутацию и у него не было проектов долгостроя, то риски минимальны. В противном случае, даже в случае низкой цены, вы существенно рискуете своими инвестициями.

Также, по словам эксперта, особое внимание следует обратить на застройку новых микрорайонов, где для ввода в эксплуатацию домов необходимо провести новые коммуникации и построить новые объекты инженерной инфраструктуры (трансформаторные подстанции и котельные), здесь могут затянуться сроки сдачи дома, и не всегда по вине застройщика.

«То есть при покупке новостройки существует риск продления срока сдачи объекта, но в основной своей массе дома строятся; срок строительства если и продлевают, то не на десятилетия, а на 1, максимум 2 года», - рассказал эксперт.

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» считает, что если вы готовы к риску – то инвестировать нужно как можно раньше, на стадии «котлована», рост цен от степени готовности к моменту ввода в эксплуатацию составит 20-35%. Если же хочется какой-либо уверенности – то нужно подождать, пока построятся 2-4 этажа, это даст увеличение стоимости в 15-25%. Правда, как раз тогда и увеличивается стоимость квартир у застройщика. «БОльшая стадия готовности дает скорее психологический эффект, чем реальные гарантии. Известны случаи, когда дома замораживались после завершения монолитных работ, во время кладки фасадов или даже после закрытия контура домов», - рассказал эксперт.

Куда вложить деньги, чтобы не потерять: кому подойдет эта стратегия

Фото 3

Вложения в недвижимость – одна из самых надежных инвестиций. Эта стратегия подойдет инвесторам, которые:

  • ищут, куда вложить деньги, чтобы не потерять их,
  • хотят получить доход выше, чем дает банковский депозит и другие традиционные инструменты,
  • предпочитают инвестировать в реальные осязаемые активы, имеющие объективную ценность.

Считается, что недвижимость всегда растет в цене. Это не совсем так: недвижимость растет в цене в долгосрочной перспективе, а в краткосрочной цена может оставаться на одном уровне или даже падать.

Здесь важно учитывать:

  1. общее состояние рынка. Когда рынок вступил в фазу роста – растет любая недвижимость. Когда рынок падает или находится в стагнации – нужно особенно внимательно подходить к выбору квартиры для инвестиций.
  2. ликвидность объекта. Новостройки ликвиднее вторичного жилья, потому что это более новые дома с хорошими коммуникациями и удобными планировками. Самые ликвидные квартиры – однокомнатные.
  3. состояние города. Есть перспективные города, которые растут и развиваются. Помимо естественного прироста населения, туда регулярно переезжают люди из других городов и деревень. Если в городе обратная тенденция (люди чаще уезжают оттуда, чем приезжают), нужно задуматься о перспективах инвестиций.
  4. инфраструктура района. В каждом крупном городе есть перспективные районы: когда они начинают застраиваться и не имеют хорошей развитой инфраструктуры, жилье там стоит недорого. Через несколько лет по мере появления новых магазинов, школ, детских садов цены на недвижимость в таких районах начинают расти.

“Планом Б” для инвестора в новостройки для перепродажи будет разделение квартиры на студии и сдача в аренду. Если квартира пока не выросла в цене или инвестор передумал ее продавать, он может получить ежемесячный денежный поток с аренды, а разделение квартиры на студии позволяет увеличить доходность каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Подробнее об этой стратегии можно прочитать здесь.

Смотрите видео, где профессиональный инвестор рассказывает об инвестициях в новостройки:

Выбираем квартиру для инвестиций

Важный шаг – это правильно выбрать квартиру для инвестирования. Если здесь допустить просчет, то можно не только не заработать, но даже потерять. Квартира должна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке, и вы должны знать, что в любой момент сможете реализовать ее относительно быстро. Во-вторых, квартира должна быть в правильном доме и в правильном районе. Не секрет, что существуют более и менее ходовые планировки, дома и т.д. В то же время, правильно выбрать, где будет расположена квартира, в которую вы инвестируете, - это важный стратегический шаг. Местоположение, престижность района, города (если речь идет о Подмосковье), окружающая инфраструктура – все это может существенно сказаться на росте стоимости вашего объекта. Так, если подобрать квартиру в активно застраиваемом районе, где, скажем, скоро будет проведено метро, то со временем ее стоимость может взлететь. А если под окнами вашей квартиры вдруг решать строить автомагистраль – готовьтесь к убыткам.

Игорь Лебедев говорит, что на первичном рынке наиболее привлекательный объект для инвестиций – квартиры до 65 квадратных метров в жилом комплексе на северо-западе, западе или юго-западе Москвы на стадии начала реализации проекта. «На вторичном рынке это может быть однокомнатная квартира в панельном доме на окраине Москвы на незначительном удалении от метро. Район при этом не очень важен. Если говорить про Подмосковье, то даже с учетом сохранения неблагоприятных тенденций в мировой экономике, квартиры в новостройках Видного, Красногорска, Люберец и других подмосковных городов-спутников будут дорожать», - рассказал эксперт.

Ольга Гусева считает, что выбирать следует квартиры с меньшей площадью и стоимостью – зачастую, их ликвидность выше. Это могут быть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. Если выбирать между двумя 1-комнатными и одной 2-комнатной квартирой, стоит остановиться на первом варианте.

«Приобретая с целью инвестиций квартиру в Подмосковье, ограничьтесь радиусом в 15 км от МКАД. Это должен быть большой город или новый микрорайон с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.

Продавать необходимо до оформления права собственности на квартиру (это позволит избежать уплаты налога на недвижимость), но не раньше, чем за месяц до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», - рассказала г-жа Гусева.

Григорий Алтухов рассказал, что при выборе квартиры желательно наличие какого-либо «интересного» преимущества: хорошая транспортная доступность (общественным и личным транспортом), выдающиеся объекты окружения или виды на них (парк, набережная реки, известные объекты города), обеспеченность инфраструктурой (особенно касается школ и детских садов). Для Подмосковья наличие ж/д ветки и регулярного автобусного сообщения с Москвой в пределах 10 минут пешком от дома – большой плюс. Кроме того, стоит обратить внимание на площадь квартир, которая не должна превышать: однокомнатные до 45 м2 (лучше 36-42 м2), двухкомнатные до 75 м2 (лучше 65-70 м2), трехкомнатные до 100 м2 (лучше 80-90 м2). «Весьма «ходовыми» являются квартиры в панельных домах современных серий вследствие небольших площадей квартир и минимальных затратах на чистовую отделку квартиры. При равенстве указанных выше характеристик более предпочтительным выглядит дом в новом микрорайоне, чем отдельный дом посреди существующей застройки. Найти объекты для инвестирования можно по цене от 2 млн. руб. за однокомнатную квартиру в Подмосковье и от 4,5 млн. руб. в Москве», - рассказал эксперт.

Типичный пример заработка на купле-продаже новостроек

Фото 4

Продажа от застройщика декабрь 2019 года. 2-к квартира в 5-ти этажном доме, площадью 47 кв.м., цена 1620 000 рублей.  Срок сдачи г.

В апреле 2017 г (через 5 месяцев) перекупщик продает эту квартиру за 2 165 000 рублей с торгом до 50 000 — 60 000 рублей.  Его личный доход за эти полгода на проведении этой сделки составит 485 000 рублей.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.

Смотрите видео:

Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:

  • Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
  • Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
  • Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.

Требования к дому и району:

  • ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
  • Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
  • Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
  • Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
  • Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
  • Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.

Что же выбрать? Баланс риска и прибыльности

Фото 5

Если есть готовность к риску и ожиданию завершения строительства дома, эксперты рекомендуют инвестировать уже на стадии котлована, и тогда «выигрыш» может достигать 30% и выше. Когда более важными параметрами являются защищенность вложений и минимум риска, стоит подождать, пока будут возведены хотя бы первые этажи, правда, и рост стоимости будет более скромным, так как уже на этой же стадии застройщик тоже увеличивает стоимость жилья.

Авторитетные девелоперы и аналитики утверждают, что более высокая степень готовности не может давать реальные гарантии, а оказывает скорее психологическое воздействие. Известны как ситуации, когда дома возводятся строго по графику, так и случаи замораживания строительства за несколько шагов до финала. Стоит знать, что капиталовложение в новостройку на начальной стадии возведения дома может быть доходным, в основном, не за счет роста рынка, а за счет продвижения строительства от стадии к стадии. При отсутствии больших экономических потрясений рост может составить до 15% в год.

Важно помнить, что время в нестабильной экономической ситуации играет против частного инвестора. Спрос на недвижимость может резко упасть, и, если не угадать с ликвидностью, когда новостройка уже сдана в эксплуатацию, процесс продажи жилья может затянуться. Объявление попадет в ряд с другими подобными, и придется потрудиться, чтобы убедительно обозначить выгоды именно своего предложения. Кроме того, сходные «лоты» могут выставлять и застройщики, маркетинговые возможности которых выше, чем у частных инвесторов.

Стоит также заглянуть в планы застройки ближайших территорий. Если готовятся к выходу на какой-либо уровень продаж несколько новостроек, расположенных неподалеку, это может негативно сказаться на темпах повышения цен в выбранном жилом комплексе, что негативно скажется на прибыли.

Перепродажа новостроек

Перепродажа новостроек – последний этап в реализации стратегии. Когда дом введен в эксплуатацию, а недвижимость выросла в цене, остается выставить ее на продажу, оформить документы и зафиксировать полученную прибыль.

Если инвестор ошибся в расчетах и квартира не выросла в цене в течение 1-2 лет, выгоднее не продавать ее без прибыли или в убыток, а cдавать в аренду.

Как продавать новостройки

Обычно инвесторы в новостройки перепродают ее в том же виде, что купили, без дополнительных вложений. Но окончательное решение по этому вопросу зависит от конкретной ситуации на рынке недвижимости. Если инвесторская квартира не имеет отделки, а спросом пользуются только готовые объекты с отделкой “под ключ”, имеет смысл подстроиться под требования рынка.

Как продавать новостройки:

  1. Узнайте стоимость квартиры на текущий момент и поставьте цену не выше среднерыночной. Желательно заложить в цену возможность небольшого торга.
  2. Используйте все каналы продажи (до 30 штук). “Сарафанное радио”, все сайты бесплатных объявлений, риэлторы, – пробуйте любые доступные варианты.
  3. Предпродажная подготовка. Приведите квартиру в порядок: она не должна выглядеть грязной или запущенной.
  4. Сделайте качественные фото и хорошее продающее объявление. В объявлении перечислите все достоинства квартиры, укажите варианты расчета (в том числе возможность использования материнского капитала).

Перепродажа квартир как бизнес

Перепродажа квартир может быть не разовой акцией, а полноценным инвестиционным бизнесом и основным источником дохода инвестора. С каждым новым объектом инвестор все лучше понимает рынок недвижимости и учится выбирать самые перспективные объекты для перепродажи.

Плюсы этой стратегии – высокая доходность при небольших стартовых вложениях (если использовать ипотеку) и минимум усилий инвестора. Первый урок “богатого папы” от Роберта Кийосаки гласит: “Богатые никогда не работают за деньги”. Перепродажа квартир позволяет заставить деньги работать на себя. Это полупассивные инвестиции, которые почти не отнимают времени.

Как заработать на новостройках

Понять, как заработать на новостройках, несложно: нужно нужно купить квартиру дешевле и продать дороже. Поскольку недвижимость – дорогостоящий объект, рост стоимости квартиры на 30-40% составит приличную сумму. А использование кредитного плеча позволяет еще больше повысить доходность стратегии. Но не всем инвесторам удается получить высокий доход от перепродажи квартиры.

Фото 5

Покупка квартиры в новостройке: считаем доходность

Как говорил русский литератор Леонид Крайнов Рытов, “Постулат «За что купил, за то и продаю» – верный путь к банкротству”. Цель любого инвестора – продать дороже.

Если инвестор покупает квартиру за собственные средства, плановый доход от перепродажи новостройки – 30-40% за 1,5 года, то есть 20-27% годовых. Покупка квартиры в новостройке за кредитные деньги дает более высокую доходность.

Пример 1. Инвестор купил квартиру за 1 миллион рублей собственных денег. Через 18 месяцев продал ее за 1,3 миллиона рублей (не вкладывая дополнительных средств).

Доходность составила 30% за полтора года, или 20% годовых.

Пример 2. Инвестор купил ту же квартиру за 1 миллион рублей в кредит с первоначальным взносом 10% (100 000 рублей). 18 месяцев платил кредит (кредит на 20 лет по ставке 10% с ежемесячным платежом 8,5 тысяч рублей).

Затраты = 100 000+(8500*18)= 253 000 рублей.

После расчета с банком у инвестора осталось 1 300 000 – 900 000= 400 000 рублей.

Доходность = (400 000/253 000)/1,5= 38% годовых.

Это приблизительный расчет. По факту инвестор должен банку меньше 900 000 (т.к. часть кредита выплатил за полтора года) и у него есть возможность снизить расходы, взяв кредитные каникулы. Также расчет не учитывает небольших сопутствующих расходов на риэлторов и оформление сделки. Но при покупке за чужие деньги доходность выше. Чем больше срок ипотеки – тем выше потенциальная доходность.

Новостройки для перепродажи – надежное вложение в недвижимость

Одно из важных преимуществ этой стратегии – в том, что инвестору не обязательно вкладывать собственные накопления. Квартиру можно купить за заемные деньги, если взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Как говорил американский писатель Э.Б Уайт, “Крупная торговля заключается в том, чтобы купить, хотя бы и дорого, но в кредит, а продать, хотя бы и дешево, но за наличные”. В случае с новостройками – брать надо дешево и в кредит, а продавать – дорого и за наличные.

Получить кредит на самых выгодных условиях помогают ипотечные брокеры. Если с нулевым первоначальным взносом ипотеку не одобрят, достаточно вложить 10-20% от стоимости жилья и взять кредит на максимально возможный срок с минимальным ежемесячным платежом.

Дополнительно вкладывать в квартиру ничего не нужно: только купить объект и платить ипотеку до момента перепродажи.

Что требуется от инвестора:
  • Найти квартиру в новостройке(1-3 дня)
  • купить квартиру (1 день)
  • Выставить квартиру на продажу через 1-2 года,
  • Продать квартиру (1 день)

Обычная норма дохода – +30-40% от стоимости квартиры за полтора года. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, ее можно перепродать за 1,3 – 1,4 миллиона через 18 месяцев.

Фактическая доходность инвестиций выше 30-40%, потому что инвестору не обязательно вкладывать 1 миллион собственных денег. Реальные затраты – 10-20% от стоимости квартиры (первоначальный взнос по ипотеке) + сопутствующие расходы+ сумма ежемесячных выплат по ипотеке за полтора года. Обычно вложения инвестора не превышают 25% от стоимости квартиры.

Какие есть риски и как их минимизировать

Рассмотрим основные риски стратегии:

  1. Риск недостроя. Если покупать квартиру в недостроенном доме, который еще не введен в эксплуатацию, существует риск банкротства строительной компании. В этом случае стройка может быть заморожена на неопределенное время. Чтобы свести риск к минимуму, покупайте готовое жилье или квартиру в доме на последнем этапах строительства.
  2. Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, выбирайте объект строго по чек-листу.
  3. Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опережает спрос, продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (если квартира имеет какие-то существенные преимущества перед аналогичными объектами на рынке) или дисконт. Резервный вариант: сдавать жилье.

Инвестиции в новостройки: с чего начать

Фото 7

Начать инвестирование в новостройки стоит с определения стратегии, просмотра объектов и подачи заявки на ипотеку.

Советы инвестору в новостройки:
  1. просмотрите как можно больше объектов, прежде чем принимать решение о покупке. Лучше всего выписать основные требования к квартире на лист бумаги и сразу (до просмотра) отсеять неподходящие квартиры.
  2. не ориентируйтесь только на цену квадратного метра. Это не единственный важный показатель.
  3. не судите о новостройке по рекламным буклетам и информации в интернете.
  4. выбирайте застройщиков, которые уже имеют сданные объекты. Не поленитесь поехать и посмотреть на них, спросить мнение жильцов.

Когда квартира выбрана, есть смысл поторговаться, даже если инвестор покупает напрямую у застройщика. Часто на новостройки дают дополнительные скидки.

Ипотека на новостройку

Покупка новостройки кредитуется по минимальной ставке: в Сбербанке в начале 2019 года можно взять кредит под 7,9% годовых. В ряде регионов есть льготные условия для покупателей. Также льготные условия предоставляются семьям с 2 детьми и более, если второй (или третий) ребенок родился в 2019 году.

Имея подтверждение из банка об одобрении кредита, можно приступать к поиску объекта. Никаких дополнительных бумаг для этого не требуется. Если банк не одобрил кредит, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Ключевой вопрос для любого инвестора – какую новостройку выбрать для инвестиций. Некоторые квартиры с годами не растут в цене и даже дешевеют. Здесь имеют значение 3 фактора:

  1. на каком этапе строительства покупается квартира (на стадии котлована, в процессе строительства, когда дом почти готов, когда дом сдан)
  2. характеристики квартиры
  3. характеристики дома и района

Рассмотрим их более подробно.

Покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. Доходный, потому что на этапе котлована самые дешевые цены за квадратные метры. Рисковый, потому что эти квадратные метры могут так и остаться в проекте на бумаге. Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству. В конце 2019 года Правительство объявило об отказе от ДДУ (договоров долевого участия) и переходе к проектному финансированию строительства. Поэтапный переход будет завершен к 2020 году.

1 июля 2019 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме будет нельзя. Финансировать строительство теперь станут не дольщики, а банки. Целый ряд дополнительных требований к застройщикам вытеснит с этого рынка мелких игроков и заставит оставшихся застройщиков поднять цены (по оценкам экспертов, на 15-20%). Пока изменения не вступили в силу, инвесторы еще могут дешево купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Главное – трезво оценить все риски и выбрать надежного застройщика.

Покупка квартиры на стадии строительства

Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Для инвесторов, которые не готовы рисковать, есть смысл искать почти готовые дома за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.

После 1 июля 2019 года купить квартиру на стадии строительства будет нельзя.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.mirbiz24.ru/biznes-na-pokupke-i-prodazhe-kvartir-v-novostrojkah-na-primere-rynka-samary/
  • http://novostroev.ru/articles/kak-zarabotat-na-novostroyke/
  • https://tinvest.org/investirovanie-v-novostrojki-dlya-pereprodazhi
  • http://osnovadv.ru/index.php/else/73-2010-05-24-22-35-21
  • https://kudavlozhit.ru/pereprodazha-novostroek
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий